第一商圈推广的可行性分析3.26最终稿.doc

清远义乌商贸城四、五月份营销推广的 可执行报告 项目商业背景分析 立地条件：项目所处清远新城开发区核心位置，是政府规划的“粤北商贸物流中心区”的牵头项目，未来发展前景利好。但距人 居闹市较远，缺乏商业基础所要求的自然人流。 商圈环境：项目周边相关商业及住宅待建中，人口较少，人口密度较低，缺乏基本的商业经营氛围，是规划商圈中的唯一商业， 仅能通过以日常促销形式吸附到场人流以促成零售交易，批发交易尚处于初级雏形，正在以较低的量维持基本生存。 交通体系：公交体系难于覆盖第一商圈目标区域，途径模式接近于零，自购车辆补充能力有限。到达顾客的消费目的清晰单一， 缺少逛街模式难于形成商业热势氛围。 商户资源：商户按产品划分的整体实力质量低下，表现为产品价格一没有优势竞争力，二缺少基本的经营思路，对于经营管理公 司的经营引导依赖过重（弱化推广执行的后果可能会形成整体的责难）。 配套设施：卖场硬件设施相对较好，其它如仓储、物流配套能力较弱。 企业文化：尚未形成统一的商业经营核心理念，执行人员主观能动性较弱。 综上所述：① 区位较偏及商源质量的低下构成现阶段经营管理的硬伤。 批零采购者难于到达，货品基于价格因素难于形成流通，且周边的商业氛围的缺失，到场自然人流量低下。 ② 交通体系的完善性推进正处于两难境地。 市场一旦停止大力度的促销动作，市场交易便陷于死寂。 而大力度的促销动作只能缓解近渴，对于商业（专业市场）的长远发展作用意义不明显。促销是刺激消费的行为，仅对短期内的销量提升有益，停止后一般会引发一段时间的交易萎缩。好处是加强了消费者对于产品的接触面，运用产品的关联性，为重复的再次购买提供了利好。 目前交通到达体系的完善实际是通过数次的营销动作拉动的，现在正处在“人不来，车不加”和“车不加，人来得更少”的两难局面。 ③ 软件环境的建设被动且急切。 ⅰ 以产品为核心的统一长效的经营管理理念及目标； ⅱ 商业地产中以商业经营为核心基础的深刻认知； ⅲ 以服务理念、奉献意识及职业精神为主体的商业从业人员的主观能动性； ⅳ 团队执行的默契及一致性。 现阶段经营状态SWOT分析 SO优势及机会点分析 ① 从数次的营销推广活动我们可以认识到：目前第一商圈的零购市场体量经过充分的刺激和开发后，能够基本满足A、B两区的经营生存状态。通过完整有序的步骤改善经营状态以后，从理论上能够推动健康正常的经营态势成型（成熟经营状态的前奏） ② 场内大多数商户经过数次的强势营销推广后对于A、B区的经营前景（包括区域发展前景）仍持乐观态度，未因经营原因对现 有管理产生较大的对立情绪，使我们尚有时间完成经营调整及改进。 ③ 当地市场主力产品类别商家尚未大规模的入驻，此对于项目经营发展前景利好，说明项目目前尚有较大的可开发空间，且可利用现有商户对于经营推广的倚重，培育部分自有优质商户以达到经营长远稳定之目的。 ④ 项目所在商圈的后续开发及发展会逐步的减缓现有的经营压力，但目前淡季及年后营销推广力度不足已经引发项目的整体经营情况下滑，并同步影响到B区销售及招商进度，需借助强势的营销扭力改变。 WT劣势及问题点分析 ① 经营状态的不断完善及提升是项目各项整体工作往前推进的前提和保证，而经营的淡季期引发的各项负面影响正如预期的那样，在逐层的通过各种途径（如到场人流的下滑、商户的流失量、销售的上门量）体现。 ② 当代中国商业地产的操作大多重视前期的销售和招商环节，经营管理往往处于听天由命的境地。因为销售是高额利润体现的重要环节，招商则是影响项目辐射能力的关键，经营是一个长期的，不断调整和完善以适应当地消费市场的过程，整个过程于前期投入的精力和资源过于庞大，且利润的产出相对较小，是商业地产开发最容易忽视的部分。但伴随着商业地产的深度开发，前两项的操作将趋向于同质化，商业经营部分对于地产的贡献价值将越来越显著，可能最终由商业经营的成败决定地产开发的成败。 ③ 本地市场同期开发的商业项目较多，对于消费终端的宣传推广投入开发的资金的比例亦将逐步上升，而本项目在前期不具备基础的商业环境的前提之下，应考虑追加商业经营的投入比率（相对于销售利润部分而言），尽可能的同步完成消费终端市场的开发，以缩短成熟经营的进程，回避重复的整体资金投入成本。 ④ 年前经营的上升态势及年后经营下滑态势决定了经营不稳定的整体局面已成型，本地投资市场及实力商家对于项目的观望期将再度拉长。项目前期通过产品而产生的有效辐射半径的局限性已开始突显，目标商圈内消费终端的争夺将成为经营成败的重点。 ⑤ 销售期的前景宣传与实际经营现