《物业管理师考试辅导(课程讲义)》.doc

　　　　　　　　　　　第一章 物业管理方案的制定　 　　　　　　　 第一节 物业管理的早期介入1．了解居住区规划基本知识。2．熟悉房地产开发基本程序。3．掌握前期物业管理知识。4．能够参与物业管理的早期介入，对物业的规划设计方案、施工质量等提出合理建议。基本操作一、物业管理早期介入的准备 一、物业管理早期介入的准备 （情/多）5+5 ㈠了解物业管理对物业的基本要求 ㈡组织技术力量㈢收集相关资料㈣确定工作方法㈤准备设备器材和资金 ㈠了解物业管理对物业的基本要求 物业管理对物业的基本要求如下： ⑴物业的规划设计要科学合理、适用美观，并要方便维修和养护。 ⑵建筑施工质量和建筑材料质量要好，以（减少使用成本）。单 ⑶配套设施齐全，能为业主和使用人提供多种服务。 ⑷环境安全、方便、优美、舒适。 ⑸能为物业管理提供必要的设施 （完） ㈡组织技术力量 （单） 物业管理企业应选派经验丰富、知识全面的物业管理专家和技术全面的工程技术人员组成精干的工作班子，特别是需要配备结构工程师和设备工程师。 ㈢收集相关资料 主要应收集拟介入物业项目的（开发建设单位）（工程设计单位）（施工单位）和监理单位的背景材料，如技术力量、资金条件、企业信誉、以往业绩、社会影响、负责人情况、有关人员的职责分工等：拟介入项目的立项情况、设计方案、施工图纸、工程进度表、主要建筑材料清单等；另外还需收集相关的法律法规、政策文件、参考书等。 ㈣确定工作方法 物业管理早期介入的工作方法一般有阅读文本和图纸、跟踪现场、沟通联系、提供咨询报告等。早期介入的物业管理人员需要每周用工作联系函和建议书的形式与开发建设单位保持沟通和联系，并定期对工作计划和改进建议的落实情况进行回顾和小结。 （单） ㈤准备设备器材和资金 物业管理企业需要准备计算机、电话、安全装备等相关专业工具与设备。物业管理早期介入的费用一般由房地产开发商承担。 二、物业管理早期介入的实施 （多） ㈠立项决策阶段的实施㈡规划设计阶段的实施㈢施工安装阶段的实施㈣接管准备阶段的实施 ㈠立项决策阶段的实施 在进行房地产开发项目市场调研和项目可行性研究评估时，物业管理人员应对项目的市场定位、潜在业主的构成以及消费水平、周边物业管理概况以及日后的物业管理服务内容、标准及成本、利润测算等方面提出意见和建议。 ㈡规划设计阶段的实施 在这一阶段，物业管理企业主要应做好以下工作： 多 1. 考虑物业管理区域规划布局与配套设施的完善2．考虑建筑及设备设施使用和维修养护的需要3．考虑安全保卫系统的设置和环境保洁的需要 ㈢施工安装阶段的实施 （多） 1．监督工程质量2．掌握物业的全部情况 3．督促物业管理所需设施的落实 ㈣接管准备阶段的实施 多 1．组织验收小组2．明确验收标准 3．确定验收方案4．拟订日后物业管理方案和制度5．准备验收资料 6．参与竣工验收 物业管理企业作为竣工验收的参加者，应从日后物业维修、保养、管理和业主使用需要的角度出发，协助开发建设企业把好工程质量验收关，对物业进行严格的验收，以维护业主的权益。 （单） 相关知识一、物业管理早期介入的意义 多 ㈠完善物业规划设计方案即：使物业使用功能更加完善 ㈡提高物业建设工程质量即：提高房屋建造的质量㈢为日后的物业管理工作打好基础在物业验收接管前对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，为物业的验收接管和以后的物业管理工作（打好基础）。 （单） ㈣有利于物业的销售 即：促进物业的销售 二、居住区规划基本知识 1993年，建设部会同有关部门共同制定了国家标准《城市居住区规划设计规范》 GB50180--93 ，该标准自1994年2月1日起施行。2002年3月11日，建设部又发布了对《城市居住区规划设计规范》 GB50180--93 进行局部修订的公告，修订后的标准自2002年4月1日起施行。 《城市居住区规划设计规范》 2002年版 规定，居住区的规划设计总体上应遵循下列基本原则： 多1/3/5/8 ⑴符合城市总体规划的要求。 ⑵符合统一规划、合理布局。 ⑶综合考虑所在城市的性质等地方特点。 ⑷适应居民的活动规律，综合考虑居住生活环境。⑸为老年人、残疾人的生活和社会活动提供便利条件。 ⑹为生产、施工和建筑、空间环境多样化创造条件。 ⑺为商品化经营、社会化管理及分期实施创造条件。 ⑻充分考虑社会、经济和环境3方面的综合效益。 居住区的规划布局应综合考虑周边环境、路网结构、公建与住宅布局、群体组合、绿地系统及窨环境等的内在联系，构成一个完善的、相对独立的有机整体。 （多）具体应做到：方便居民生活，有利安全防卫和物业管理；组织与居