物业管理课件 7.pptVIP

* 　　第七 章 经营性物业的管理 第一节 概述 一、经营性物业 是指以经营性、收益性房屋为主体对象的物业管理。如：写字楼、商业楼宇、工业厂房 等 二、经营性物业管理的内容 1 制定管理计划 1）确立目标 2）检查物业管理状况 3）形成租金方案和出租策略 理论上租金取决于： 营运成本 固定的税费 业主希望的投资回报率 实际租金： 取决于物业的市场供求关系 4）提出预算 包括预期收益估算、允许的空置率水平和经营费用 5）物业管理的委托合同 6）物业管理记录和控制 2 加强市场宣传以提升物业租金 　如:地理位置、周围景物、交通方便等 3 制定收租方法 4 物业的维修 5 安全保卫 三、经营性物业管理的收入与费用 1 收入 经营收入：租金收入 其他业务收入：包括管理费、附属性的餐饮、购物、商务中心、交通等项服务所得 2 费用支出 1）建筑物的维修养护费用； 2）设备设施的维修养护费用； 3）提供各种服务所需投入的费用； 4）有关的税费 第二节 写字楼的物业管理与服务 一、高层建筑的一般含义和特点 中国：10层以上的住宅及高度超过24米的其他建筑物 美国：7层以上或高度达22—25米以上 日本：8层以上或高度超过31米的其他建筑物 英国：24.3米以上的 1972年，国际高层建筑会议上，把高层建筑分四类： 第一类：9—16层（最高50米） 第二类：17—25层（最高75米） 第三类：26—40层（最高100米） 第四类：40层以上（最高100米以上） 迪拜塔：818米，162层。2004年9月21日建造，2009年1月23日封顶， （二）高层建筑的特点 1 建筑规模大，标准高 2 人口集中，涉及面广 3 设施设备复杂，专业化程度高 4 集多功能于一体，综合性强 二、写字楼的含义与类型 含义 指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼。 类型 1 按建筑面积的大小分 小型 中型 大型 超大型 1万平米以下 1万～３万平米 ３万平米以上 十几万以上 2 按写字楼的功能分 单纯型 商住型 综合型 3 按现代化程度分 非智能型 智能型 4 按国际惯例分 甲级 乙级 丙级 智能化的标志：195页 建筑设备自动化 BA（Building Automation System） 通信自动化 CA（Communication Automation S） 办公自动化 OA（Office Automation S） 保安自动化 SA（Security Automation S） 消防自动化 FA（ Fire Automation S） 三、现代写字楼的特点 1 地理位置优越，交通条件良好 2 建筑规模大，机构和人员集中 3 建筑、设备既现代又先进 4 功能齐全、自成体系 使用时间集中，人员流动性大 6 经营管理要求高，时效性强 四、写字楼物业管理的方式与目标 （一）管理方式 1 委托服务型 2 自主经营型物业管理 3 专业服务企业的物业管理 （二）管理目标 1. “安全、舒适、快捷” 2.延长使用年限，正常发挥功能。 3.完善写字楼管理，使物业保值和增值。 4.与“全国城市物业管理优秀大厦标准”相结合。 五、写字楼管理服务的主要内容 （一）制订写字楼的管理规划 （二）写字楼使用前的准备工作 （三）写字楼的维护维修与环境管理 （四）写字楼的商务服务 商务中心： 1 硬件配置：电视、电话、打印机、中英文处理机、传真机、电传机、电脑、装订机、口述录音机、影视设备、投影仪及屏幕以及其他的办公用品等 。 2 服务项目 ⑴ 翻译服务,包括文件、传真、证明书、合同等； ⑵ 秘书服务，包括各类文件的处理、归档； ⑶ 办公系统自动化服务； ⑷ 整套办公设备和人员配备服务； ⑸ 临时办公室租用服务； ⑹ 长话、传真、电讯服务； ⑺ 商务会谈、会议安排服务； ⑻ 商务咨询、商务信息查询服务； ⑼ 客户外出期间保管、代转传真、信件等； ⑽ 邮件、邮包、快递等邮政服务； ⑾ 电脑、电视、录像、幻灯、手机租赁服务等； ⑿ 报刊、杂志订阅服务； ⒀ 印刷文件、名片等印刷服务； ⒁ 成批发送商业信函服务； ⒂ 报刊剪报服务； ⒃ 秘书培训服务； ⒄ 客户的电讯设备代办、代装服务。 （五）写字楼的客务服务 即前台服务 第三节 商业物业的管理 一、商业物业的含义及类型 （一）含义： 是指提供商品流通和运行经济流动的物业及其附属的设备、设施。如:商店、商场、超市、购物中心、娱乐场所、银行等。 （二）类型 1 从建筑结构上分 敞