海南国际旅游岛-房地产开发全过程法律风险防范.pptVIP

第一部分 土地开发与流转 第五部分 物业接管与服务 第二部分 工程招投标事务 第三部分 施工合同与履行 第四部分 项目销售与合同 * 目录 C ONTENTS 房地产开发法律体系 房地产开发基本法律 房地产开发基本法律 中华人民共和国土地管理法（2004年修正） 中华人民共和国城市房地产管理法（2007年修正） 房地产开发基本法规 房地产开发企业资质管理规定(2000年修正) 城市房地产开发经营管理条例（1998年） 海口市城乡规划条例（2011年） 海南经济特区土地管理条例（2008年） 房地产开发前期阶段法律法规 土地供应 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（2002年） 协议出让国有土地使用权规定（2003年） 房屋拆迁 国有土地上房屋征收与补偿条例（2011年） 招标投标 规划设计 中华人民共和国招标投标法（2000年） 中华人民共和国招标投标法实施条例（2012年2月1日） 建筑工程设计招标投标管理办法（2000年） 建设工程勘察设计资质管理规定（2007年修正） 建设工程勘察设计管理条例（2000年） 房地产开发建设阶段法律规范 施工法律规范 建筑工程施工发包与承包计价管理办法（2001年） 住宅室内装饰装修管理办法（2002年版，2011年1月修改了第三十九条） 建筑工程施工许可管理办法(2001年修正） 建筑业企业资质管理规定 （2007年修正） 监理法律规范 建设工程监理范围和规模标准规定（2001年） 工程监理企业资质管理规定 （2007年） 房地产开发销售服务阶段法律规范 房产测绘管理办法（2001年） 房地产广告发布暂行规定(1998年修正) 商品房屋租赁管理办法（2011年2月） 商品房销售管理办法（2001年） 城市商品房预售管理办法( 1995年版，2004年修正) 城市房地产转让管理规定（1995年版，2001年修正） 房地产权属登记管理法律规范 城市房地产权属档案管理办法（2001年版） 房屋使用阶段法律规范 房屋建筑工程质量保修办法（2000年） 物业管理条例(2003年版，2007年修正) 海南经济特区物业管理条例（2011年1月） 房地产开发法律体系（按房地产开发过程的法律内容划分） * 一 土地开发与流转 一、概念： 土地一级开发：指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 土地二级开发：一般指在熟地上进行工程建设。 土地一级市场：划拨—有偿、无偿； 出让—协议、招标、拍卖、挂牌； 土地二级市场：转让—出售、交换、赠与 一 土地开发与流转 方法1、合同法：协商搬迁 方法2、规划法：治理违法建筑 方法3、征收条例：国有土地上房屋征收与补偿 方法4、土地管理法：集体土地征收拆迁 用好合同法：协商搬迁 1、与被征收人协议技巧（附成立条件合同 全部签字生效） 2、加快收储的几种措施 （广州例子 哪个项目赞同的多，先予实行；奖励机制） 3、签订后反悔。《民诉》97、98、99先予执行，影响生产生活。 第九十七条　人民法院对下列案件，根据当事人的申请，可以裁定先予执行： （三）因情况紧急需要先予执行的。 第九十八条　人民法院裁定先予执行的，应当符合下列条件： （一）当事人之间权利义务关系明确，不先予执行将严重影响申请人的生活或者生产经营的； （二）被申请人有履行能力。 第九十九条　当事人对财产保全或者先予执行的裁定不服的，可以申请复议一次。复议期间不停止裁定的执行。 一 土地开发与流转 * 一 土地开发与流转 用好征收条例——国有土地使用权收回 政府 ** 被征收人 1、主体问题 2、和政府的协议——越细越好 （第三人高价获得土地或我司未获得土地） 3、钉子户问题（怎么强拆：法院、违法建筑、有权属争议及推诿的） 4、加快收储的几种措施 （广州例子 哪个项目赞同的多，先予实行；奖励机制） 5、签订后反悔。《民诉》97、98、99先予执行，影响生产生活。 6、未取得拆迁许可证和征收决定，不影响协议效力。 合同法司法解释二，管理性强制性规定 （tips：国有土地使用权可以依法出让、划拨、租赁、转让、承包、抵押和继承。 出让年限不得超过70年；承包年限不得超过30年。） 《国有土地上房屋征收与补偿条例》 2012年4月10日 裁执分离 * 一 土地一级开发 某村 政府 ** 农业公司 ** 政府 某村 中介公司 农业公司 模式一 模式二