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土地增值税清算实务培训 中国注册会计师 中国注册税务师 国际内部审计师 第一部份 清算前的准备工作 第二部份 清算应收集的资料 第三部份 清算审核的要点 第四部份 清算税款的计算 第五部份 清算案例 第一部份 清算前的准备工作 第一部份 清算前的准备工作 一、清算条件 （一）纳税人应当主动清算的条件： 1、房地产开发项目全部竣工、完成销售 2、整体转让未竣工决算房地产开发项目 3、直接转让土地使用权的。 第一部份 清算前的准备工作 一、清算条件 （二）主管税务机关可要求纳税人清算的条件 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 1、销售达到85%以上 2、取得预售证3年以上 3、纳税人注销前 第一部份 清算前的准备工作 二、清算项目的确定 明确清算项目及其范围。 划分清算项目与非清算项目的收入和支出。 正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。 明确清算项目的起止日期。（确定开发间接费用的核算期间） 第一部份 清算前的准备工作 三、明确清算的方式和程序 第二部份 清算应收集的资料 一、房地产开发流程 土地取得（国土局：国有土地使用权证） 项目立项（计委立项批复） 前期设计（方案设计、施工图设计） 规划报建（规划局：建设工程规划许可证） 第二部份 清算应收集的资料 一、房地产开发流程 施工报建（建委：建设工程施工许可证） 主体施工（三通一平、土方挖运、地基处理、地下工程、主体修建、供水、供电） 室内室外装饰 强电、弱电安装（水电气电话光纤） 第二部份 清算应收集的资料 一、房地产开发流程 门窗、栏杆等安装 园林总平、园林景观工程施工、园区及规划道路施工 消防工程施工 智能管理系统 第二部份 清算应收集的资料 一、房地产开发流程 工程竣工验收备案（五大责任主体：开发、施工、勘察、设计、监理验收，消防验收、规划验收） 房屋交付业主 项目大产权办理 分户产权办理 分户国土证办理 第二部份 清算应收集的资料 二、土地值税清算应收集的资料 资料清单 第三部份 清算审核的要点 土增值税申报表 第三部份 清算审核的要点 一、清算收入的审核 1、获取清算项目销售明细表及未售房屋明细表 明细表需包含内容：分普通住宅、非普通住宅、商铺、车库等列明购房人姓名、房号、销售时间、用途、面积、单价、付款方式、已收款项、发票开具、产权办理情况等 第三部份 清算审核的要点 一、清算收入的审核 2、获取面积统计表及房屋面积实测报告书 核对企业提供的已售和未售房屋面积与实测报告书所载数据是否一致 核实该项目中各类型房屋的建设及分布情况，如有必要，可实地核查。 确定该项目的总建筑面积、不可售面积 第三部份 清算审核的要点 一、清算收入的审核 3、获取房管部门的销售备案信息 第三部份 清算审核的要点 一、清算收入的审核 4、分析房屋的销售价格 （1）计算各类型房屋的平均销售价格，筛选出低于平均销售价格一定比例的房屋，要求企业提供合理的理由，如企业无法提供或提供理由不充分，可对销售价格过低的房屋销售价进行调整。 （2）了解该项目所在地段的同期平均交易价格，分析该项目的平均销售价格是否总体合理 第三部份 清算审核的要点 一、清算收入的审核 5、复核企业开具不动产销售发票信息 第三部份 清算审核的要点 一、清算收入的审核 6、结合账户核算情况检查 检查企业预收账款、主营业务收入、其他应付款等科目，查明企业账面记载的收入与提供的销售明细表是否一致，是否有收取的款项记入其他应付款等往来科目，而未开具发票未确认收入的情况。（少开发票案例） 第三部份 清算审核的要点 一、清算收入的审核 7、获取银行账号及对账单 了解企业开户信息，并获取银行对账单，抽查企业是否存在收取款项不入账的情况。 第三部份 清算审核的要点 一、清算收入的审核 8、根据普通住宅的判定标准，区分或复核项目普通住宅和非普通住宅及其他类型房屋分别的销售额和销售面积。 第三部份 清算审核的要点 一、清算收入的审核 9、对未售房屋及用于自用或出租房屋的收入处理 第三部份 清算审核的要点 一、清算收入的审核 10、审核各类代收费用 水、电、气、光纤、电话等初装费，查明企业是否存在收取的费用记入其他应付款等往来科目，而发生的支出记入成本费用扣除 第三部份 清算审核的要点 二、取得土地使用权所支付的金额的审核; 1、明确土地取得的方式 企业取得土地方式有多种，如协议出让、招拍挂