房地产市场发展论文：浅析实施房地产信托基金对中国旅游商业地产发展的意义1.doc

房地产市场发展论文： 浅析实施房地产信托基金对中国旅游商业地产发展的意义 摘要:以房地产信托基金(REITs,以下简称REITs)为代表的 HYPERLINK /finance/ 金融创新被视为促进商业地产行业 HYPERLINK /fazhan/ 发展的重要措施,其正式实施已经成为房地产行业强劲的呼声。 HYPERLINK /Travels/ 旅游商业地产作为房地产行业发展的重要补充一直受到政策的鼓励与市场的认可,但是 HYPERLINK /china/ 中国的旅游商业地产当前处于较低的发展阶段,其中关键因素之一就是没有与旅游商业地产快速发展相适应的金融环境,REITs的实施无疑是旅游商业地产发展的重大机遇。本文将结合REITs的国际经验与中国的客观实际,展望中国旅游商业地产的未来。? 　　关键词:REITs 房地产信托基金 旅游商业地产?　　?　　一、REITs相关知识及其特点?　　?　　房地产信托基金的 HYPERLINK /English/ 英文名称是Real Estate Investment Trusts,简称REITs,这是以美国为代表的大多数国家的名?　　词,英国将房地产信托基金称之为Property Investment Fund,简称PIF。中国还没有关于房地产信托基金的统一定义,结合REITs的原理,国内相关领域的专家刘李胜在《REITs运作与管理》一书中给出了如下定义:REITs是通过发行基金券(如收益凭证、基金单位、基金股份等)将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产,交由专门的投资管理机构加以管理,获得收益由基金券持有人按出资比例分享,并共担风险的一种金融投资工具。它是专门用于房地产投资、租赁开发、销售和消费等方面的投资基金,投资范围限于房地产领域,是集众多的分散资金于一身,同时采用专家经营、专业化管理的一种投资体制[1]。简单说来,RREITs是房地产行业的产业投资基金。?　　从投资对象角度看,REITs一般投资于产生稳定收益的房地产物业,主要业态是商业地产,包括写字楼、商业中心、酒店、 HYPERLINK /gongxue/ 工业厂房、度假公寓、 HYPERLINK /Medicine/ 医院等。美国有少量的REITs也投资房地产抵押贷款或者房地产贷款支持证券,具有较高的风险,但总体而言,REITs投资对象均为低风险资产。?　　从投资来源角度看,REITs是一个募集大众投资成立的投资基金,其中拥有广大中小投资者,是资金来源更广泛,这是相对于少数人才能投资大型商业地产项目而言,是一个巨大的金融创新产品。?　　从基金运作角度看,REITs是在信托 HYPERLINK /Law/ 法律关系基础上发展起来的,这种信托关系将产权与管理经营权分开,保证了独立性,同时,REITs在符合规范的情况下可以选择上市交易,也可以选择不上市的运作方式。?　　从收益角度看,REITs要求每年90%的分红比例回馈投资者,REITs这种特殊信托关系使得REITs不具有自我积累和自我发展的能力,不具有缴纳公司税的标准,从而巧妙地规避了公司税,而且在美国,REITs投资的对象均为免税物业,所以REITs享有很大税收优惠。根据美国REITs协会(National Association of Real Estate Investment Trusts, NAREIT)的数据,自1971年以来,REIT指数从100点,上涨到2007年底的3394.71点,年复合收益率达到了10.29%,这一收益率超过了同期标普500指数7.65%的年化收益率(从103.94点上涨到1468.36点,经股息收益调整后)。从REITs的回报率构成来看,其股息率一直保持在较高水平,平均在8%左右[2]。因此,REITs是一种具有吸引力的稳定收益型的股权类投资产品。?　　REITs在海外已经发展非常成熟,美国是世界REITs的主体市场,欧洲、日本、新加坡、中国香港和 HYPERLINK /Taiwan/ 台湾等地也有发展不同规模和形式的REITs产品。现在中国内地关于REITs的推出方案正在研究完善阶段,多个REITs正在筹备过程中,正式推出只是时间问题。?　　?　　二、旅游商业地产的特性?　　?　　商业地产并没有规范的定义,但是各界对商业地产的具体指向和内涵有着普遍一致性,商业地产一般相对于住宅地产而言,最明显的区别是物业用途,主要用于非日常居住的经营性质的物业形态一般被称为商业地产,具体表现为商业零售中心、大型购物中心、商业街区、专业市场、酒店、度假公寓、写字楼、工业厂房、医院等形态。而住宅地产主要是满足日常居住的普通住宅、别墅等物业。而旅游商业地产是指主要用于旅游产业的商业地产,主要包括度假酒店、度假公寓、度假医院