格七-李伟-资产发展与 财务作业初稿.docVIP

MSc Portfolio: Distance Learning Property Development and Finance ASSESSMENT PROJECT: STUDENT: Wei Li ASSESSMENT CRITERIA: % MARK Background Analysis and discussion: Conclusions: Structure and presentation: 20 30 30 20 100 CHECKLIST OF SPECIFIC ATTRIBUTES Quality of analysis: Excellent Good Room for Improvement Fair Clarity of argument: Excellent Good Room for Improvement Fair Structure of assignment: Excellent Good Room for Improvement Fair Presentation: Excellent Good Room for Improvement Fair ASSESSORS COMMENTS/FEEDBACK: Please discuss any queries with your tutor ASSESSOR: DATE:  W公司A地块混合用途开发可行性研究报告 摘要 项目位于深圳蔡屋围金融中心区和市级商业中心“金三角”商业区，邻解放路及桂园路，地段优势明显。项目占地面积2万平方米，容积率不大于5。根据市场研究结果及项目地块条件分析，建议用足容积率，发展写字楼4万平方米，公寓4万㎡，商业2万平方米，全部用于销售，期望收益率8%，EUV为206783万元的情况下，项目可行。 1.市场分析 1.1深圳市城市发展战略 建设创新型城市，发展高端服务业和总部经济是深圳市未来的战略发展方向，深港共建金融改革创新综合试验区及全球性的物流中心、贸易中心、创新中心和国际文化创意中心这“四大中心”是深圳未来的战略发展目标。本项目作为罗湖区较大规模的城市更新改造项目，无论从区位、规模、还是档次上都有很好的延展性，因此，为实现城市战略发展目标，提供产业发展用地是本项目的战略发展机会，也为深圳市实现“四大中心”建设提供强有力支持。 1.2罗湖区发展战略 为发展壮大优势产业与行业的集聚效应和效益，罗湖区提出打造“金融城”、 商贸“万象城”、“工艺城”、“珠宝城”和艺术小镇的“四城一镇”的发展战略。罗湖区未来将重点发展商贸、房地产、旅游服务、金融和信息咨询等第三产业，成为全市的金融商贸中心区、文化娱乐旺区、网络服务基地，与福田一起共同构成全市的城市中心。 从罗湖区未来发展的战略方向上看，本案将承接罗湖区发展的核心功能，发展金融产业等高端服务业和商贸业、文化创意产业等是项目战略发展的必然要求，本案物业功能定位将符合罗湖区发展战略要求。 1.3深圳市GDP 近年来，深圳GDP保持年均15.1%的快速增长，2010年在金融危机背景下，GDP增长率下降为10.7%，但仍比全国增幅高2个百分点，仍处于经济发展的快速通道。2010年深圳GDP达到8201亿元。 1.4罗湖区GDP 相比较深圳市平均水平，罗湖区经济增长相对缓慢，2010年达到870亿元，2010年经济回升的动力主要来自金融业和商贸业，这两个行业分别拉动经济增长5.6个和1.5个百分点。 1.5罗湖区产业结构 罗湖区产业结构调整速度较快，第三产业所占比重持续增加，2010年第三产业占GDP比重超过90%，达到现代服务业发达城市水平，并形成了以金融、商贸服务、黄金珠宝、创意文化为四大支柱产业和以专业服务、研发设计、现代物流为主体的生产性服务业体系。 金融业成为第三产业主要的拉动力量，2010年金融业增加值349.88亿元，比上年增长18%，占GDP比重提高至40.2%。 深圳市和罗湖区经济发展逐渐走出经济危机影响，发展势头良好，本案发展面临较好的宏观经济条件，并且本案发展方向符合深圳城市发展方向。 1.6写字楼市场结论 作为深圳市最早启动的商务区，罗湖区近几年写字楼供应量持续低迷，片区除近年入市的华润中心外，写字楼整体档次较之福田区有所差距，受金融危机影响，租金在一度下滑外，近期有所回升； 未来区域入市的项目将以综合体项目为主导，京基金融中心以深圳第一高楼入市，有望带动整个片区，写字楼物业素质的