2010年4月3日深圳新世界南水项目前期定位报告.ppt

经济层面—— 未来三年，经济将处于低位调整阶段，房地产也将处于 复苏期中，价平量走，自用需求为主。 120平米：3房产品，朝向差，朝 北，而且没有景观资源，但总价低 300万左右，销售速度最快。 150-160平米：3+1房产品，由于150 的总价低，销售好于160，中间楼层 销售情况最好。 180平米：总价高，销售速度缓慢， 低楼层看园林的销售速度较快。 万先生 在香港做贸易生意 目前住香港红勘（大平面）“四期临水，带水的房子好，水是财，而且四期离会所近，父母住方便、热闹。” 钟先生 住阳明山庄“这边后期规划有高层啊，那可是会挡住高尔夫的，这样的话还是S栋那边300多的好，层数高一点，超过前面的别墅就可以了。” S栋：S1、S2单元由于景观资源弱，销售 情况比S3差。S3底层无景观，高层看湖 景，单位销售好于低层； R栋：高层可以看园林和高尔夫景观，销 售情况好于低层，由于R1后又规划高层， 遮挡高尔夫景观，立刻影响R1、R2的部 分单元销售 购买产品：购买红树湾T6105，408平米 客户背景：40岁左右江苏人，金融公司的老 板。计划一次性付款，经常在外地出差，在 深圳的时间不长。家里四人，住黄埔雅苑小高 层200平米。开老款大奔驰。（S600） 日常行为特点、兴趣爱好：爱抽烟，抽苏烟， 打GOLF，是深圳多家高尔夫球场会员。 对产品的意见：非常喜欢院子，觉得比较大； “叠拼对私密性有影响，所以我会叫我的 朋友跟我一起买整栋，这样楼上是熟人比较 好，且他常年不在深圳” 客户语录：“招华曦城在宝安，太远，不方便， 还是这里好，城市核心，稀缺啊！” “如果是买高层的话就买华侨城了,但是买别墅 还是你们,华侨城的别墅院子太小。” 蛇口历史：蛇口是深圳历史的起笔，蛇口发展成为特区发展27年的一幅历史剪辑 蛇口历史：为中国改革开放闯出一条新路，这里诞生众多的第一家，中国第一家股份制商业银行、第一家股份制保险企业…… 80年代初南海石油开发，大量外国石油公司进驻湛 江和广州。83年12月14日，蛇口成立石油后勤基 地，随即这些总部设在广州或湛江的外国石油公司纷 纷迁来蛇口。 蛇口港：年吞吐能力1500万吨，集装箱年通过能力50万标准箱，客流量 年通过能力500万人次。 蛇口港全国第二大、世界第四大港口 外籍客户：深圳外籍客户以香港及日韩籍为主，习惯居住面积小，60-120平米左右，对居住周边的繁华度要求较高 外籍客户租赁主要分布在半山别墅区、蛇口的高档楼盘以及高档公寓中 与港澳密切联系的客户：主要是作为去港澳的临时居所，在后海公馆中比例约20%-30%左右 1、由于工作原因，需要经常往来香港、澳门，或从蛇口港码头走、或从西部通道走，交通都非常方便。 2、由于蛇口更具国际性，同时居住氛围也更加成熟，而后海已经出现此类客户，但居住氛围不浓。 蛇口典型楼盘的2手房成交情况来看：换房面积段中，小面积区间段的产品成交单价高于大面积区间段的产品。高级需求200平米以上大面积产品明显溢价 兰溪谷： 2期在户型定位和价格全面升级 在售2期，由于客户不满开发商的做法，二期销售出现困难，总价500万已成为销售门槛，现在情况有所好转 目前豪宅市场一路飘红，在大环境回暖 的情况下，兰溪谷上周成交17套，价格 小幅回调到3万/平米 交通升级：打破蛇口的交通瓶颈问题，对深圳的高端人群的幅射性增加 后海滨路：预计2010年10月通车 后海滨路北接滨海大道、南至规划中 的望海路，并与环北路、东滨路、工 业八路、招商路等25条道路相交，道 路长3.9公里，路幅宽60米。 城市升级：海上世界和太子湾码头的改造，城市核心地位增强。 后海片区：未来供应主要集中在09-10年，本项目入市时已经接近尾声 主要城市核心豪宅：纯水岸，未来5-10年内将持续推出，主推6号地块 主要城市核心豪宅：联泰红树湾，规模大（约30万平米）+红树湾片区+ 资源，预计2010年入市 优势： 1、拥有资源：东是欢乐海岸，北是内湖景 观，向南远眺深圳湾，西为规划中的城市公园 2、规模大：约30万平米 3、区位：位于红树湾豪宅片区 4、定位高端：产品以高层+类别墅产品为主 人的购房需求在27-35岁是购房需求最活跃的时期，80年代婴儿潮一代即将进入该时期 2008-2015年将是人口红利的房地产兑现，80年代的婴儿潮一代将为房地产市场带来强劲需求 作为移民城市的深圳，80年代婴儿潮带来人口红利来势更猛 视角3：消费者层面 蛇口主力刚性群体的核心家庭化和年轻化会给豪宅居住模 式带来较大影响，户型面积有缩小趋势。 项目限制条件2：地块被内部市政路分割为南北两部分 基地内现有市政路为民生银行所有，规划中需要保留。 基地南北两部分分割感较强，对社区营造不利；同时来往车辆对项目也造成一定影