浙商地产集团公司企业制度.pdfVIP

第一章 总 则 (制度编号：浙商-ZZ-2006b) 1、公司名称 总公司名称： ×××房地产（集团）有限公司。 下属子公司名称：×××、×××、×××、×××等。 2、总公司、子公司都是具有独立经营资质的法人实体，自主经营,独立核算, 自负盈亏，自我承担民事责任。子公司在公司内部管理体系上接受总公司的管 理。 3、发展思路 通过采用全面滚动发展和资本经营相结合的方式，遵循经营社会资本与国 家、地方的法律、法规相结合的原则，在熟悉和具有资源的地区，采取“阵地 战”与“运动战”相结合的开发方式，不断寻找新的开发思路，强化“四两拨 千斤”滚动发展的运作模式。同时不断完善符合房地产经营特性的管理制度建 设，着力增强品牌意识，并且与知名开发企业加强合作，以“强强联合”的方 式加快发展步伐。 4、发展定位 (1)市场区域定位： 总体原则：以××地区、××地区、××地区、××地区、××地区为依 托，积极发展××线、大××半岛地区等市场，在稳固××市场后，着力加强 ××和××周边地区大、中型项目的开发。 其中，××线着重在沿江50公里范围以内，集中在××、××、××、× ×、××、××、××等地区。××半岛集中在××、××、××沿线地区。 (2)开发项目定位： ①开发项目在项目规模、区位、土地总价等方面要求如下： ②战线与有效管理相结合，有效管理与项目规模相结合，有限资源、资本 与思路运作相结合，以用好的思路、有限资源运作有增值空间的大项目为原则。 ③项目规模要求：建筑面积尽量在50万平米以上或土地面积500亩以上。 1 ④区位要求：优先考虑新老城郊、城乡的结合部位，是城市规划中未来的 重点发展区位，未来交通较为便利，存在较大增值潜力的部位。 ⑤对于超大型项目，在能够寻找到合作伙伴的前提下考虑承接。 ⑥重点考虑类似于××项目性质的房地产开发与公路、市政、体育设施、 行政中心整体打包项目。 ⑦寻求以土建为主要投入的合作项目，在无政策、法律风险，要在我公司 控大股前提下积极开拓。 ⑧以主力项目带动区域市场发展，以主力项目积累资金、人才，形成多个 以主力项目为中心的区域群。 ⑨项目按照分块拿地、分批开发的原则，实现滚动式投资开发，达到四两 拨千斤的目的。 (3)项目开发思路定位： ①项目规划要求。一要充分市场调研，认清市场实质；二要完全吃透政府 各项指标和要求；三要根据周边产品特征实行符合目标消费群体需求的差异化 产品定位。 ②分期开发定位。一要根据市场接受程度优先开发需求量大的业态；二要 根据需求量确定开发量；三要滚动开工、滚动销售，避免因为开发规模与市场 需求不协调带来的矛盾。 ③整个项目的产品定位、规划设计、品质定位，既要充分利用项目本身所 具备的环境优势来推动销售，又要提升自身在建筑设计、工程建设、园林景观、 营销推广等方面的品质，创造销售空间，提高项目效益。 ④整合社会资源思路。各个子公司都必须进一步加大开拓力度，和土地、 规划、税务、建设等各个部门建立良好关系，充分利用政府政策资源，在容积 率指标、前期手续办理、土地款、规费缴纳等各个方面争取最有利的条件。 (4)项目投资开发原则： 整个项目开发周期必须严格按照稳扎稳打拿地、速战速决开发的原则，坚 持滚动开发和分期建设的思路。 ①一般初期开发大盘4—5万平方米、小盘2—3万平方米，每期间隔3—6 个月。 ②主体内装修和管网、景观等同步进行、同步完成。 ③通过分期施工建设，实现边建设、房产边增值的目的。一要根据市场接 2 受程度优先开发需求量大的业态；二要根据需求量确定开发量；三要滚动投资、 滚动开工、滚动销售，避免因为开发规模与市场需求不协调带来的矛盾。 5、项目开发各阶段时间要求 (1)土地获取前： ①对于相中并拟竞标拿地的土地项目，在“招拍挂”之前就要开始进行产 品定位、规划及设计方案的准备