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项目策划管理流程 山东长河豪门投资置业有限公司 2009年11月24日 项目策划管理流程 流程概述 流程目的及适用范围 流程目的 通过市场调查及数据分析，进行客户定位、价格定位和产品定位，做出产品决策，最终形成产品建议书，指导整个项目的设计、工程、成本和销售等工作。 适用范围 适用于公司项目从项目投资到项目设计阶段的策划管理。 流程关系 流程等级 母流程 子流程 关联流程 一级流程 无 《项目策划分包管理流程》 《项目论证流程》 《成本管理流程》 《计划管理流程》 《设计管理流程》 定义 定义 客户定位：通过客户细分，锁定项目目标客户群，研究其对产品的各种需求，为产品定位提供市场依据； 价格定位：通过对目标客户支付能力的分析，确定产品的价格档次，为产品定位提供造价标准依据； 产品定位：依据客户定位和价格定位，根据客户需求和造价标准，确定产品的设计主题、产品形态和有关的技术经济指标。 责任部门 部门名称 本流程中承担的主要职责 主办 部门 产品研发部（项目策划） 组织成立项目策划小组； 策划代理公司的选择； 监控、参与完成策划相关成果； 编制产品建议书，对客户定位的准确性负责； 参与编制项目经营计划指导书。 配合 部门 工程管理部 参与研究产品建造标准，进行施工可行性分析； 参加产品建议书的评审，对产品质量、工期负责； 参与编制项目经营计划指导书。 产品研发部（成本管理） 成本估算，提出概念设计阶段的成本建议； 成本测算，提出方案设计阶段的成本建议； 参加产品建议书的评审，对建设造价标准的准确性负责； 参与编制项目经营计划指导书。 产品研发部（设计） 设计初步分析，并进行技术经济分析； 负责概念设计； 参与编制产品建议书，对产品建造标准和造价标准负责； 参与编制项目经营计划指导书。 营销管理部 （营销策划） 参与编制产品建议书； 对客户定位后的价格定位准确性负责； 参与编制项目经营计划指导书。 财务管理部 根据成本管理部提供的成本测算数据，进行项目经济测算； 参加产品建议书的评审，对非造价成本测算的准确性和资金安排负责； 参与编制项目经营计划指导书。 物业公司 参与产品建议的研究，并进行产品维护和维修可行性分析； 参加产品建议书的评审。 决策 部门 重大事项评审小组 评审策划公司； 评审策划公司提交的各项报告终稿； 评审《产品建议书》。 评审《项目经营计划指导书》。 输入及输出 流程输入文件 流程输出文件 项目的项目基础资料、项目地块经济指标及项目论证资料 《项目策划工作计划》 《项目策划工作任务书》 《项目策划合同（样本）》 要求策划公司提交的各项报告 《竞争对手及典型楼盘调查分析报告》 《资深业内人士访谈定性分析》 《客户调查问卷》 《潜在消费者定量分析报告》 《初步产品建议书》 《项目开发大节点计划》 《产品建议书》 《项目经营计划指导书》 流程图 流程操作指引 项目策划工作计划 公司项目取得或确定获取意向后，公司项目论证部门向产品研发部（项目策划）提交项目基础资料、项目地块经济指标及项目论证相关资料； 项目策划工作计划的编制； 产品研发部（项目策划）根据项目情况研究项目策划方式，编制项目策划工作计划； 项目策划工作计划内容要求详见《项目策划工作计划提纲》； 《项目策划工作计划》经审批后，产品研发部牵头，按照计划对项目进行策划。 策划工作任务书的编制与审批 产品研发部（项目策划）根据项目基础资料、项目地块经济指标、项目论证相关资料和《项目策划工作计划》，编制策划工作任务书，营销管理部（营销策划）参与； 策划工作任务书内容要求详见《项目策划工作任务书提纲》； 产品研发部（项目策划）编制完成《项目策划工作任务书》后，报重大事项评审小组评审、决策。 项目策划分包管理 项目策划工作任务书内容的确定； 策划公司选择及确定； 策划合同内容的确定； 合同谈判及合同签署； 策划工作的管理； 策划成果评审及决策； 策划分包业务的终止； 项目策划分包管理详见《项目策划分包管理流程》。 项目资源分析 项目自然资源分析： 宗地四至范围； 宗地现状地形地貌； 绿化植被与水面； 气候气象； 水文地质。 项目社会资源分析： 区域现状与规划； 交通状况； 公共设施； 地脉及历史沿革。 在策划公司进行项目策划的同时，产品研发部（项目策划）编制项目资源报告，分析项目资源对项目策划的优劣势。 市场调查 在策划公司进行项目策划的同时，产品研发部（项目策划）组织公司内部资源对项目策划关键进行内部策划，包括但不限于竞争对手项目分析研究、典型项目调查分析研究、资深业内人士访谈、潜在消费者调研和其它专题研究等； 竞争楼盘及典型项目调查分析研究： 调研人员通过竞争楼盘调研，识别竞争产品的优劣势，分析项目成败原