住房特性、物业税与房价.pdfVIP

2009 年第 4 期 住房特性 、物业税与房价 况伟大 　　内容提要 :物业税对房价到底有何影响 ,是 目前中国房地产市场颇有争议的一个问 题 。本文在分析住房特性基础上 ,通过构建消费者 —开发商模型和投资者 —开发商模型 , 说明了物业税对房价的影响 。本文理论模型表明 ,在其它条件不变时 ,开征物业税将导致 房价下降。本文利用 1996 —2006 年中国30 个省份的面板数据对本文的理论模型进行了 经验检验 。实证检验结果验证了本文所提出的基本命题 。实证结果表明 ,对全国和东部 而言 ,开征物业税能有效起到抑制房价上涨作用 ,但物业税对中西部作用效果不明显 。此 外 ,利率政策效果要大于物业税 。因此 ,政策制定者应因地制宜地运用物业税和利率政 策 。 关键词 :住房特性 　物业税 　适应性预期 　房价 一 、问题的提出 近几年来 , 中国许多城市房价不断上涨 。居高不下的房价 ,一方面使这些城市的房价收入比过 高 ,居民买房困难 ;另一方面可能导致房地产泡沫 , 引发金融危机 。因此 ,如何抑制房价的快速上 涨 ,成为政府关注的焦点问题 。为此 ,20 世纪 90 年代末 ,政府首先对房地产市场进行了供给管理 , 先后出台了减免税费、减免土地出让金 、调整住房供给结构等一系列措施 ,力图达到降低开发成本 和房价的目的。近两年 ,政府的公共政策由供给管理转向了需求管理 。例如 ,提高首付比例和抵押 ( ) 贷款利率 。尽管如此 ,房价仍然没有降下来 。现在 ,政府欲通过开征物业税 property tax 来降低房 价 。问题是 ,物业税对房价到底有何影响 ? ( ) 陈多长 、踪家峰 2004 认为房产税会降低住宅资产的长期均衡价格 ,短期提高房租 、降低均衡 ( ) 住房供给量 。胡怡建 2004 认为房价是由供求决定的 ,所以物业税不能从根本上解决高房价和房 地产泡沫问题 。朱润喜 (2004) 认为 , 开征物业税不会对房价上涨产生 明显抑制作用 。龚刚敏 (2005) 利用李嘉图等价定理 ,论证了物业税开征对房产价值 、租赁价格及政府行为没有实质性影 ( ) 响 。韦志超和易纲 2006 实证分析了住房在短期供给缺乏弹性情形下 ,开征物业税必然导致房价 下跌 。遗憾的是 ,上述研究没有给出物业税和房价关系的理论模型 。本文通过构建物业税与房价 关系的理论模型 ,阐明物业税与房价之间的关系 。 ( 国外学者对物业税 的经济效应有三种代表性观点 。第一种观点是“传统观点”traditional view) 。该观点认为开征物业税会导致房价上升 ,并最终将税负转嫁给消费者 。该观点是由 Simon 和Netzer 发展起来的。Simon ( 1943) 和Netzer ( 1966) 采用局部均衡方法分析了开征物业税所产生的 经济效应 。他们假定整个国家资本是自由流动的 ,所以资本不承担任何税负 ,税负由当地生产要素 ( 或消费者承担 ,并以高房价的形式表现出来 。因此 ,传统观点的物业税实质上是一种流转税 excise 　况伟大 , 中国人民大学商学院财务与金融系 ,邮政编码 :100872 , 电子信箱 :weidakuang @ruc . edu . cn 。本文是国家 自然科学 (