花都恒隆项目整体营销方案.ppt

花都目前房地产市场板块竞争格局 花都市场板块划分 镜湖－机场板块在售项目情况 镜湖－机场板块小结 山前大道板块总结 紧随潮流，追求现代化的生活品位； 不张扬，但具有独特的个性； 拥有较大的激情和热情，对未来生活充满良好的向往； 追求个人价值的实现，以及人群认同感。 * 在水体旁设计造型独特的亭台来营造庭院的空间视觉焦点。 【操作模式】： 早上销售中心正式对外开放，配合舞狮及剪彩等喜庆活动有效增强现场气氛； 中午邀请港台明星与幸运客户共同进行运动竞技，并合照； 现场设大型等离子电视或大屏幕，晚上邀请丰神汽车城高层管理人员莅临现场共同观看奥运开幕式，并赠送小礼品。 2009年元旦 中国美食节 【目的】： 目标客户群多为外来技术人员，年前举办中国美食节，可利用各地家乡地道小食缓解来自五湖四海客户的思乡情绪，令客户更易融入项目，有效提升项目亲和力。 【操作模式】： 中午开始，于园林内以自助餐形式招待前期成交业主。晚上可于销售中心外加设长形滩位（按中国地域美食派系划分），以成本价格为前来参观的客户制作销售地道地方小食。 2009年情人节 “把你爱的玫瑰带回红馆” 【目的】： 过年是楼市历来的传统淡季，而项目此时货量亦较为充足，建议可针对目标客户群需购房结婚的心理，利用情感营销手法，增加客户对项目的归属感，有效促进销售。 【操作模式】： 与报刊联手合作，先以软文炒作；情人节当天买报刊送玫瑰及心意卡，凭心意卡于指定时段前往项目购房可获特别优惠。 2009年“五一”黄金周” “名模梦幻车展” 【目的】： 客户对于名车和美人兴趣一直长盛不衰，但过往年楼盘车展多以“法拉利”、“宾利”或“宝马”等高档名车为展览。建议本次车展可撇除陈规做法，以“未来概念车”为主打展示，引起人群好奇心理，造成市场口碑的火速传播，为五一新货开售带来热爆现场效果。 【操作模式】： 以概念车为展品于现场摆设，并邀请一位港台著名名模及数名普通模特前往，供客户参观及照相留念。 4.3.4 日常氛围营销 奥运期间 “奥运与你同在” 奥运期间于销售中心现场设置大型等离子电视或大屏幕，每天保持吸纳一定数量的客户聚集共同观看奥运，有效聚集现场人气。 平时周六、日 “红馆嘉年华” 建议可隔周于销售现场（或根据工程进度进入园林）设园林PATTY、小型歌舞表演或滩位小活动等较热闹的现场情景营销活动，有效聚集现场人气。 4.4 媒体部署组合策略 思考原则 高效率利用推广费用，以最经济的营销费用达至最佳的推广效果。 花都人脉资源高效传播特性可有效利用； 户外宣传可思考充分利用区域内其他项目资源； 大型公开发售前夕可结合线上线下宣传攻势，务求有效聚焦市场眼球，形成热销口碑。 根据项目的客户群定位，决定了项目在媒体策略方面可仅以花都区为宣传覆盖区域为主。建议运用立体型宣传网络，利用持久型大众宣传、聚焦型分众宣传整合策略，全方位造势，以期用最经济的投放成本达至项目形象传播的最佳效果。 双线并行的传播策略 立体化的宣传网络 活动营销 户外宣传 采用低成本的泛销售策略有效锁定并增加客户源 通过亮点营销事件有效聚集人气，引爆现场销售 线下宣传 为项目公开发售 扩大市场认知度，制造市场焦点 线上宣传 电视广告 报纸广告 DM/人脉宣传 利用周边项目，在其路段显眼处设大型指示牌 立体化的宣传网络 * 第五部分 项目推货及价格建议 * 5.1 项目推货策略 分区推售，小步快走，保持产品推售均好性 由于项目货量约730套，考虑到区域市场容量的问题，建议分期进行推售； 在每期推货建议控制在100-200套左右，以短时间快速消化的销售业绩增加市场口碑； 由于项目有部分120-140平方米的大面积户型产品，因此建议每期推售尽量包含各类户型面积，以利于最大化成交。 1栋 2栋 3栋 4栋 * 推货次序建议 6栋 7栋 8栋 9栋 10栋 11栋 12栋 13栋 5栋 新 街 大 道 贤 华 大 道 规 划 道 路 规 划 道 路 N 东区 西区 * 项目08年推货铺排建议 08年9月 10月 09年1月 5月 8月 12月 首次公开发售 第二次开售 第三次开售 第四次开售 推售范围 1、8、9栋 10、11栋 2、3、4栋 7、12、13栋 5、6栋 合计 推售货量 154套 105套 160套 184套 112套 730套 外部条件利好 十一黄金周