象远转塘留用地项目市场研究报告完整版.ppt

象远 转塘镇留用地项目市场研究报告 其他建议 建议方型无柱平面布局，因为对于用户的使用而言方型是最有效的（较高的使用效率） 楼面规格 由于本项目的商业可给予办公楼部分一定的配套支持，因此仅须考虑小规模的商务配套设施，如 银行； 订票叫车服务； 快捷的快递业务 其他配套 服务设施 大厦管理系统包括保安系统、防火系统、车库管理系统、大楼清洁系统、机电服务系统，如上的系统应该在项目的前期得到认真的考虑以确保能够提供高效的服务 管理系统 参考市场同质项目和停车位设计的一般要求，同时考虑轨道交通的便利程度，办公楼的车位比例建议取为每200平方米建筑面积配备1个机动车位。 建议以地下车位为主，并预留少部分地面车位 停车位 由于项目采用租赁形式，且目标客户为小型的创意产业企业，故建议采用分体式中央空调 所以建议在设计时预留分体空调外机的位置 空调供应 产品定位 华荣时代大厦 概述：项目占地面积:7385平方米，总建筑面积:40000平方米 ，作为杭州“中国动画之都”、杭州高新区国家动画产业基地驻地，进驻了盛大网络等动画业界知名企业 。 租金：最高时曾达到2.3元/平方米/天左右，目前租金在1.4元/平方米/天左右 政策：05年项目推出时，滨江区政府按照1.60元/平方米·天(税前)的租金租赁了华荣时代大厦16个楼层的办公面积，并将这些租赁的楼层用来招商引资，主要用来引进动画产业和招商引资中的强势企业，所有进驻华荣时代大厦的企业都将享有高新企业、动漫产业的扶植政策。 同时，滨江区政府还为知名的高新企业、动画产业补贴装修费用，让这些企业能够进入滨江，进驻华荣时代大厦 凤凰创意国际 租金：基准租金为1.2元/平方米/天，承诺5年内租金不低于1.2元/平方米/天，根据企业税收和产值有一定的折扣，年税收在20万以上的可享受8折优惠。 政策：新成立或引进的文化创意企业， 三年内 给予一定财政资助； 规模在 500 平方米以上、且年交易额 5000 万元（含）以上的文化创意产品交易中心， 三年内按当年比上年新增区财政贡献部分的按比例予以资助; 首次引进且当年地方财政收入达到 50 万元（含 50 万元）以上的现代服务业企业，三年内按当年比上年新增区财政贡献部分的相应比例予以资助; ……… 写字楼租金建议 产品定位 1、考虑到本项目客户定位为小型创意型企业和目前创意产业办公租金水平，建议租金水平应低于1.2元/平方米/天，增加在该区域内的竞争力。可根据后期实际租赁效果适当提高租金。 理想收益计算：建议前期租金水平为0.8元/平方米/天，体量以24000方左右计 物业空租率10% 则年租金收益=24000*0.8*365*0.9=630万元 2、建议通过与政府的沟通实现政策和税收上的优惠，增加项目的吸引力和竞争力。 写字楼租金建议 产品定位 写字楼定位分析 美训中心定位分析 商铺定位分析 单身公寓定位分析 酒店定位分析 娱乐定位分析 建筑风格建议 产品定位 美训中心发展背景分析 中国美院名声显赫，美院周边画室丛生，野蛮生长。 艺术名人收入颇丰 艺术院校文化课分数低 催生全国“艺术高考热” 美术类考试门槛较低，容易速成，且只要得名师指点，通过率高 据官方统计，每年在杭州报名点报考中国美术学院的考生人数稳定在3.5万人左右。 美术培训业内人士保守估计，每年在杭州参加考前美术集训的考生人数在2万人左右。以每位考生15000元的培训费用计算，杭州的美术培训市场年消费量在3亿元人民币。 美训市场潜力巨大 产品定位 美训中心发展背景分析 考生缺乏规范的信息获取渠道，容易上当受骗，找不到最适合自己的画室进行集训，从而影响考试，耽误前程。 据业内人士不完全统计，杭州目前存在大大小小数以千计的画室，规模在200人以上的大型画室不超过10家，而规模在20人以下的学生自办画室多如牛毛。 美训市场缺乏规范指引， 亟待资源整合 画室缺乏合适的经营场地，多寄居于农民自建房中，且租期较短，租金不稳定。部分大型画室已经开始圈地建房。 中小型画室因规模及名气所限缺乏稳定的生源，仍徘徊在生存的边缘，画室的新陈代谢以难以想象的高速度进行。 产品定位 我们设想有这样一种物业，他提供一个平台，将画室和考生更简单的联系起来。 不必为没有合适的经营场所担忧 不必为无理上涨的租金担忧 不必为无稳定的生源担忧 画室经营者 不必为找不到好的画室担忧 不必为画室恶劣的生活环境担忧 考生家庭 美术培训中心 美训中心应该具备这样的特质： 大面积的办学场所； 长期稳定的租金； 利用自身的影响吸引稳定的生源。 产品定位 画室