新政后市场形势与发展趋势研判--开发商的策略选择与相关建议.pptVIP

日期 城市 三套 房贷 公积金贷款 限购 调整税收优惠政策 房产税试点 土地增值税清算稽查 增加土地住房供给 惩罚违规房企 04-30 北京 √ √ √ √ √ 09-29 全国 √ √ √ √ √ √ 09-30 深圳 √ √ 10-01 厦门 √ √ √ √ √ 10-07 上海 √ √ √ √ √ √ √ √ 10-09 宁波 √ √ √ √ 10-10 福州 √ √ √ √ √ √ 10-11 杭州 √ √ √ √ √ √ 10-12 南京 √ √ √ √ √ ？？ 广州 待 批 城市调控细则纵览 2010年10月，新一轮加息周期开启，对开发商及购房者均产生实质影响 2010年10月，新一轮加息周期开启，对开发商及购房者均产生实质影响 国庆节前后的针对房地产的相关政策，短期依然会以遏 制房价为目的。 调控可能会出现两种结果： 一、将“保增长”放在首要位置，为保经济增长而舍弃或 放松对房地产的严厉调控（类似2008年）； 二、牺牲预期的经济增长，继续对房地产进行严厉调控， 兑现政府的承诺；同时，继续加强推进房地产市场制 度改革的措施。 政府很可能会采取第二种。 短期内调控依然是：促供给压需求，迫使房价下降，保障房、土地供应等长期政策发挥作用尚待时日 未来几个季度GDP将持续走低，而CPI持续走高，通胀压力加大，中国经济走势非常不确定 当前宏观调控，政府面临的是经济预期下滑、通胀预期上涨和房价的持续走高，将在多重目标之间平衡 房地产调控政策不会松、不能松、不该松 不会半途而废 面对持续回暖的市场，中央领导、各大部委明确表态政策调控层面“决不半途而废” 新政后市场形势与发展趋势研判----开发商的策略选择与相关建议 2 背景：从紧政策态势下的市场回暖 1 3 政策：经济下滑不改遏制房价决心 走势：成交量二次触底后价格触底 4 对策：新一轮楼市新政下因应策略 目录 4.15新政后，调控沿着保障房、资金、土地、信贷四个方向持续进行，政策对市场的调控并未放松 从城市来看，价格涨幅较快的城市新政后价格出现较大幅度下降，8月份多数城市成交价格出现回升迹象 市场回暖的原因：政策效力边际递减，市场力量主导行业走势 全国楼市回暖调查 多方调查显示，市场购房者看涨情绪高涨，政策效力期望值下降 为何会越调越高？ 市场在政策并未放松情况下出现反弹，政府期初的宏观调控目标并未达到，政府面临非常大的压力 面对持续回暖的市场，中央领导、各大部委明确表态政策调控层面“决不半途而废”，政策频出…… 9月底以来，国务院\住建部\国土部\财政部\税务总局\人行等有关部委连续出台深化调控的系列政策 在政策面没有任何放松情况下，市场成交回暖的现象说明市场自身的力量已经突破政策效力的束缚，政策效力正在减弱，政府初期调控目标并未达到。 市场成交回暖导致9-11月政府政策加码，这一系列的严厉政策短期内仍以遏制房价为主，调控的逻辑依然是“促供给、抑需求”，提高购置门槛。 小结 2 背景：从紧政策态势下的市场回暖 1 3 政策：经济下滑不改遏制房价决心 走势：成交量二次触底后价格触底 4 对策：新一轮楼市新政下因应策略 目录 9月26日 国土部、住房和城乡建设部昨日联合发出通知，力推保障房建设落实、严格土地出让管理 9·29楼市新政将地方政府的落实摆在首位，是对 “国十条”的细化 一落实：房价上涨最快的深厦沪三地迅速出台贯彻细则，地方政府“临时限购令”频频出台…… 二信贷：银行按揭首付比例再度提高至三成，预防市场成交继续回暖引起政策失效 三税收：增加房屋购臵或持有成本，阻止购房者进入市场或增加存量房的供给 房产税：局部投资比例较高的城市率先试点，尚不具备全国开征的条件 四供给：保障房力度空前，主要解决低收入家庭住房问题，而中等收入家庭则需要中小套型商品房来解决 将保障房建设与地方政府政绩挂钩，实行问责制，督促执行 9月26日，国土资源部、住房和城乡建设部公布《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，表示继续抑制房价上涨、促进房价地价合理调整。《通知》明确提出，开发商因自身原因，土地闲置一年以上禁止拿地。 8月19日，国土部在召开房地产用地专项整治工作新闻发布会时称截至2010年5月底，全国闲置土地宗数为2815宗，面积16.95万亩，闲置土地中由于政府和客观原因造成的占了六成以上。 国土部打击囤地时间表：7月督察，8月约谈，9月问责 09年12月份以后，土地开发面积增速明显滞后于施工和新开工面积； 四供给：近期土地开发明显加速，但仍处历史低位，对平抑房价的作用不确定 加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订