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房地产项目开发流程及主要证件办理程序 ---------康焕文 今天我们就有关房地产项目开发流程及主要证件办理程序与大家共同学习，我们都知道开发设想是房地产开发商最基本最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态，开发设想是否准确地反映市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败，这就需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。从开发设想形成后我们就要进入房地产项目开发的四个阶段。 现在我为大家简单的介绍一下房地产开发的四个阶段，即：可行性研究阶段、项目报批与前期工作阶段、建设实施阶段和销售、出租、服务阶段。 一、可行性研究阶段 可行性研究阶段是房地产项目开发的首要工作阶段，也是非常关键的一步，他是对开发设想有没有真正的市场前景的论证，而政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。 只有经过技术经济论证确认该项目可行，才能进入开发项目的前期工作阶段，但投资决策者必须了解在对开发方案的技术经济论证过程中，由于各种影响因素的制约，开发方案需要做某些修改，因此，开发项目可行性研究过程不是一个简单地对投资项目做接受或拒绝的过程，而是对投资项目进行修正、完善和重新评价的过程。 项目报批与前期工作阶段 项目报批与前期工作阶段是开发项目过程中最为繁杂的，他涉及的工作比较多，如资料的填写、各种证件的办理、与各相关部门的联系沟通，在这里我主要为大家讲解一下办理程序和所需提供的资料、办理单位。 2.1《土地使用权证》的办理 .1.1 开发项目的土地位置由经批准的初步可行性研究报告选定。初步可行性研究报告选定的位置，应符合该位置土地使用条件。而使用条件由国家行政主管部门以“公告”或“文件”的形式予以明确。 .1.2 国家行政主管部门限定的土地使用条件，一般以《房地产开发项目建设条件意见书》的文件形式提交负责土地出让或划拨的管理部门，作为使用权出让合同的必备条件。 .1.3《房地产开发项目建设条件意见书》主要包括以下内容： ??? a) 项目性质、规模和开发期限； ??? b) 规划控制指标及规划设计要求； ??? c) 基础设施和公共服务配套建筑的建设要求； ??? d) 基础设施和公益设计建成后的产权界定； ??? e) 项目拆迁、补偿、安置要求； ??? f) 项目经营方式等。 .1.4 初步可行性研究报告经规划行政主管部门批准后，公司（以下简称公司）经办部门持批准的文件向县级以上人民政府土地行政主管部门提交开发项目用地申请。 .1.5 经批准的用地由市、县人民政府颁发《建设用地批准书》。 .1.6 通过拍卖、招标或协议方式取得土地使用权的，应依法与土地使用权出让方签订合同。 .1.7 公司对持有使用权的土地，依法支付出让金、地价、有关费用和履行拆迁、安置、补偿等责任。 .1.8 本程序.1条应按照下列法律、法规的规定实施； ?? a) 《中华人民共和国土地管理法》； ?? b) 《中华人民共和国土地管理法实施条例》； ?? c) 《中华人民共和国城市房地产管理法》； ?? d)《城市房地产开发经营管理条例》； ?? e)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》； ?? f)《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》； ?? g)《城市房地产开发管理暂行办法》。 .2《土地使用证书》的办理 .2.1 公司获得土地使用——《建设用地批准书》后，应依法办理土地登记。 .2.2 委托代理人办理土地登记的，公司应与受委托人办理授权委托书。 .2.3 申请土地登记时应向土地管理部门提交下列文件： ?? a) 土地登记申请表； ?? b)单位法定代表人证明、个人身份证明或户籍证明； ?? c)土地权属来源证明； ?? d)地上附着物权属证明。 .2.4经土地管理行政部审定后发给“土地使用证书”。 .2.5土地使用权、土地他项权利的设定登记及变更登记按相关法规规定办理。 .2.6 公司经办/管理部门应按当地土地管理行政部门的规定，办理《土地使用证书》，定期查验手续。 .2.7 本程序.2条的具体实施按《土地登记规则》办理。 .3《建设用地规划许可证》的办理 .3.1 开发项目用地使用权合同签订后或《建设用地批准书》下达后，项目策划部应向项目所在地城市规划行政主管部门申请定点，经审核批准后核发《建设用地规划许可证》。 .3.2 申报时应提交下列文件： ?? a) 土地使用证书； ?? b) 红线图； ?? c) 开发项目规划方案（规划设计方案）；?? d) 营业执照和房地产企业资质证书； ?? e) 其他规定应提报的文件。 .3.3 房地产企业只有在取得《建设用地规划许可证》后，才允许对项目组