2011年广州房地产市场发展预测.docVIP

目录 一、价格走势分析 2 二、政策环境分析 2 1）保障房 3 2）房产税 3 三、城市区域发展影响 5 四、对置业者的分析 6 1）投资需求旺盛 6 2）潜在购房客户置业特征 6 3）投资需求比较高 6 4）调控新政造成客户观望 6 5）供应分析 7 五、对2011年市场预测 8 价格预测 8 2011年楼价预测 8 2011年广州房地产市场发展预测 前言 2011年中国GDP将保持9%以上。民众收入预期看涨、流动性难大幅缩减、高通胀来临等驱动楼市需求继续活跃，在投资渠道未有本质改善前，楼市难以产生根本性的转向。积极的财政政策将体现在保障房的大力建设上。 　　内需动力下，投资难以大幅缩减，城镇化继续推进;2011年国内经济增速有望保持在9%以上，甚至可能达10%;风险仍主要集中于外部冲击和国内调控力度。 市场普遍预计2011年人民币新增贷款可能适度降低，至7万亿左右;预计2011年提升存款准备金率及加息等操作，会较2010年来得频繁。加“准”次数会多于加息次数，加息空间总体不会大于2007年时期;市场普遍预计2011年国内通胀率达至4%或以上;国内对投资保值的热情预计会继续有所增加。 一、价格走势分析 根据历年房地产市场的走势规律，结合国内外经济、市场环境、政策导向、房企状况、城市规划、土地供应、住宅需求和消费者消费预测等趋势综合判断，对2011年广州房地产市场发展做出以下预测： 以下为2010年9月至2011年2月的广州房价行情： 二、政策环境分析 　　2011年宏观调控的主要方式仍然是“控投资控流动性从而达到控经济和控通胀的效果”;2011年上半年通胀面极有可能进一步恶化而经济面仍存偏热风险，预计政策紧缩力度较大。 　　2011年高通胀情况下资金进入房地产市场的热情仍然十分高涨，预计宏观政策在抑制楼市需求的同时，会对资金面采取更多的规限和引导措施，国家对楼市的调控全年难松。预计2011年中央对房地产的调控仍会持续。信贷、限购仍是影响市场的短期主要政策，而保障房建设、房产税等将是长期关注点。 　　2011年全国保障房建设规模同比增长约7成，而房产税在广州试点可能性极小。显然保障房、商品房双轨运行机制将正式启动。 　　2010年，信贷、限购仍是影响市场成交量的主要政策。由于通胀预期依然强烈，房价上涨具备支撑，只要房企资金未出现全行业性的问题，未出现金融风险，限购等措施放松可能性小。但不排除政府以其它政策取代限购。 　　1）保障房 　　长期看，保障房、土地供应、制度规范、资金疏导等是调控方向，预计2011年中央对房地产的调控仍会持续。信贷、限购仍是影响市场的短期主要政策，而保障房建设、房产税等将是长期关注点。2011年全国保障房建设规模同比增长约7成，而房产税在广州试点可能性极小。显然保障房、商品房双轨运行机制将正式启动。 　　将构建房地产调控的长效机制。住房和城乡建设部已形成基本住房保障法的征求意见稿，且正在征求各方意见，并列入国务院2010年立法计划。 　　2011年，全国保障房建设规模或达1000万套，同比增长72.4%。 　　住建部2011年计划建设保障性安居工程任务是1000万套，相比2010年的580万套，增长72.4%，计划新增的420万套中，公共租赁房将占主要部分。意味着2011年保障性安居工程投资将超过1万亿元，达到全国房地产投资的20%。12月8日年全国580万套保障房任务已经完成开工。 　　广州市扩大保障范围，降低了保障房申请门槛。广州保障房正在大力推进，暂时对市场影响有限，短期对商品房冲击不大。从长远看，保障房建设势必会减少商品房土地供应，令商品房稀缺。 　　2）房产税 　　房产税或在2011年试点征收，目前圈定的试点城市包括上海和重庆，两个城市的试点方案也有很大差别。若开征，短期内对市场预期将造成影响。但需求受多方面影响，若通胀处于高水平，房子升值大于成本的增加，需求依然会保持。政府需出台相关政策疏导资金，这样，房产税的作用才能发挥。广州2011年试点可能性极小，所受影响不大。 　　预计由于保有成本的增加，最终成本将转移到置业者身上，首先租金将上涨，需要政府增加公租房供应以减弱影响。另外房产税并不是房价的决定性因素，中长期来看，开征房产税对房价影响有限。 　　目前的调控政策将使成交量短期明显回落，但房价上涨趋势不变。从历年调控看，平抑的调控政策均使广州楼市成交量短期下滑，一般4-6个月左右。由于现今市场对政策的消化周期逐渐缩短，成交量反弹更快，政策频率亦提高，成交量波动会更明显。 　　从历史经验看，价格下调较难，当经济形势下滑，政策效应累积，市场信心不足，需求持续萎缩，楼价才会下降。目前经济态势向好，房地产市场消费信心依然较足，流动性充足及强通胀预期下，房价不具备下降支撑，但政策高压下短期的小幅调整