10-08-17置信地产项目策划方案.pdf

置信。南直路项目定位 同程远景地产机构 目录 〃 CATALOGUE 市场概况分析 区域市场环境特点 竞品项目分析 产品分析 目标客群分析及项目定位 市场概况分析 1、关键词：调控政策、房价、严厉打击炒房、持续性 2、关键词：通胀、CPI、投资渠道 3、关键词：成交量、7月、回暖 新政后楼市成交量一路下滑的态势在7月戛然而止，多数城市成交面积开始回升，其中杭州、天津、北京及 上海涨幅明显，环比皆超过20%。 7月成交量回升的原因： 现阶段消费者在经历了国十条政策以后，发现市场并没有出现预期下跌，就加重了对前期市场上涨惯性的恐 慌，加上近期通胀预期来临，需求市场由预期价格下跌出现预期价格上涨的状态，需求开始出现回升。 同程观点： 1、政府本轮调控的政治目的大于经济目的，其目的是促使房地产健康发展，如果 价格依然快速畸形上涨，后续将会有更加严厉的政策出台；直至达到预期效果。 所以，7月市场只是一个阶段性的小反弹，而不是整体形势开始好转。 2、本次调控的目的在于打击住宅市场的投机行为，使住宅市场逐步趋于一个平稳 合理的状态，对于社会的稳定有着至关重要的作用。 区域市场环境特点 关键词：区域特点、刚性需求 据调查，哈市的刚性需求分四类：结婚购房的占50%，改善性购房的占25%，老龄化购房需求增幅很 快，约占 15%，省内在哈求学，其在哈市购房，解决居住、户口、就业等一系列问题，占整体刚需求 的10% 。投资购房比例很小，但在未来的市场中，这部分需求将会不断加大。 关键词：学生、年轻人、改善型需求 随着政策出台而造成的观望情绪2个月后，7月哈市商品房成交2957套，与5月成交 1562套相比，有 较大回升。 7月30 日单日的销量为343套，其余的单日销量多数都超过百套，这个数字与去年同期的 销量十分接近。7月恰逢高校毕业生走入社会，一些打算留在本市的学生开始出手购房。7月份 100- 120平米大户型销售404套，这说明改善性购房需求入市。 同程观点： 年轻人群正在成为产品刚性消费主力，比例占到了60%，地域文化造成哈尔滨 年轻人的婚房需求压力。 60平方米以下的小户型依然是最受这部分客群欢迎 的主流户型。数据显示7月份此类面积的产品共成交703套，该户型的购买主 力主要是刚毕业的高校毕业生。 产品分析 威胁： 1、临近本项目周边开始出现同质类产品，存在强烈的竞争态势。 2、道外区大面积的棚户改造项目，将会分流改善型客户群体。 3、南岗开发区将在未来向东扩展，对本区域影响较小。 4、群力、哈西、江北区今年供应量增加，竞争加剧。 5、在未来1-2年会不断有一线城市的知名开发企业进入哈市，将会对本项目的销售产生影响。 机会： 1、本项目所在位置并非人们以往印象中的道外形象，同属道外区，但形象好于原道外区域； 2、地块与开发区商务区及会展商圈相邻，高品质差异化的生活能吸引这一区域内的客群。 3、哈市二环内的可开发地块正在逐步减少，本项目的地段优势明显。 1-5#楼面积区间比例 1-5#楼户型比例 面积区间 数量 比例 户型 数量 户型比 20-30㎡ 99 6% 厅房合一 264 15% 30-40㎡ 370 21% 40-50㎡ 278 16% 一室一厅一卫 417 24% 50-60㎡ 213 12% 二室一厅一卫 66 4% 60-70㎡ 155 9%