奥山世纪城商业市场环境及商业定位.docVIP

 定位篇 一、商业物业体量建议： 1、商业市场供给： 红钢城 建二 徐东 永清 东部购物公园 地块周边 非商圈地带 合计 临街铺面 商业体量 58652 38075 73841 46218 216786 重点商业体量 52000 44500 261000 16万㎡ （规划一期） 在建15万㎡ 767500 特 种 商 业 10000 10000 专 业 市 场 100000 165000 265000 共计 110652 82575 444841 356218 165000 1159300 2、纯粹商业（不含写字楼、住宿型酒店）需求测算 本项目商业辐射人群分析：本项目位于青山、武昌、洪山三区交汇之处，处于长江七桥桥头，从区位特征来看，本项目具备较强的商业辐射力。 □有效需求群体及消费概率判断： ·青山区域居民： 从交通通达性、直线距离远近来看，本项目最易抓住的客户群体就是青山区域居民。但由于与建二、红钢城商圈之间距离太近，容易造成彼此之间的客户竞争，形成青山市场三分天下之局面。青山居民以中年人群为主，老年人群为辅，年轻人群占少数，因此，大多习惯就近消费，除了高档用品、特色消费向汉口外流外，其他基本消费对区域内原有商圈的商业具有较强的依赖性。 分析结论：综合参考区域现有商圈的分布、区域居民的消费习惯等因素，初步判断本项目可以吸纳青山区域30%的消费力。 ·徐东区域居民： 从徐东商圈发展的成熟度和丰富度来看，它已很好的抓住了区域内的原住居民，即使有消费外流，也是分流到层次更高、地段更优、特色更明显的市级商业中心中。 徐东商圈内的客户群体对其具有较高的忠诚度。新建的商业中心，若地理区位、商圈级别等均无法与之媲美，则很难抓住徐东商圈的客户群体。 分析结论：本项目仅能借直线距离近的优势，吸引邻近本项目的徐东区域边缘客户，如沿和平大道分布的杨园、余家头一带的客户群体。据对周边客户群体的调查，本项目可从中吸纳的人群仅占徐东区域客户的10%。 □学生消费群体： 项目附近的武汉理工大学、武汉科技大学是学生群体的主要来源，他们的早期消费主要集中建设二路，并发散到徐东、司门口、江汉路等区域的中低档商业中。人气旺盛、业态丰富、环境时尚、物美价廉的商业，尤其容易吸引该类客户群体。 分析结论：本项目将可吸引其中50%的消费力量到本项目中消费，尤其是理工大的学生消费群体，但其消费能力仅有常规居民的一半水平。 □二七片区居民： 据调查汉口东部区域居民，基本不会考虑商业的跨江消费。永清商圈和二七商圈大体量商业的规划和建设，汉口东部区域居民跨江消费的可能性更加降低。 分析结论：本项目的商业辐射力将主要集中在江南区域，汉口区域客户基本为随机消费，对商业带动作用微乎其微，基本不在考虑之列。 □杨春湖城市副中心： 杨春湖城市副中心，将于未来10年内形成，并导入人口约10万，由于形成时间长，在本项目建设期间，难以形成实际带动。 由火车站带来的流动人口很难转化为现实的消费力，即使转化为消费力其转化率也较低。初步预计，其中，在近几年能够实现的年游客量达到最大量的60%，其中，能够停留消费的客户占30%，其中可能会有25%到本项目区域消费。 分析结论：杨春湖区域形成的未来商业消费潜力，需要在较长时间才能实现，本项目仅能够有限的吸收和利用。 □综合上面分析： ·本项目商业辐射的核心圈层为和平大道沿线的3公里范围内的原住居民、学生及外来人员等，西到杨园一带，东达和平公园边界，涵盖了建二商圈现有居民。 ·本项目商业辐射的次级圈层为友谊大道沿线居民、红钢城一带居民等，即一项目为核心沿和平大道西部5公里，东部10公里范围，向临江大道、友谊大道椭圆发散，包含杨春湖新城区、武东、红旗街居民及工人等。  □项目目前可开发商业体量估算： 方法一、参照商业类型与辐射半径理论： 社区商业中心一般5—8万㎡，辐射区域内在10—30分钟车程半径内。 区域商业中心一般8—10万㎡，辐射区域在30分钟—1小时车程。 跨区型商业中心一般10—20万㎡，辐射区域在1—2小时车程内。 判断答案：而本项目最大的辐射半径可达约10公里，平均车程10—30分钟，项目属于社区型商业，本项目商业规模宜控制在8万㎡左右。 方法二、有效商业需求： 根据前面对辐射区域内人群的消费习惯调查可以看出，项目建成后，将与青山区现有商圈共同瓜分青山人群，以青山区内部人群为主，可吸引区域内约30%的消费力量。 由于徐东商圈聚集了大体量的商业，且发展成熟，在项目以西至二桥的区域内，仅有和平大道沿线，邻近本项目区域的居民愿意到本项目区域消费，仅占这一区域人群的10%左右。 另外，在项目辐射的武昌、青山、洪山区域有约4.5万人的学生消费群体，他们大多在建设二路、徐东、司门口等商圈消费，本项目建成