万德周边酒店市场情况.docVIP

相关区域酒店物业供应分析 2．1酒店市场供给现状分析 截止到目前为止，调查区域内的酒店供应主要有四星级的今晚大酒店、天宇大酒店、君悦大酒店、舒泊花园大酒店，三星级的天津友谊宾馆、东亚大酒店、金禧大酒店和富蓝特大酒店。2003年天津市四/五星级酒店平均出租率在50％以上，2004年依然处在上升趋势，本区域内的酒店目前经营状况还要高于平均水平。 周边酒店总体供应量分析 名称 星级 房间数 酒店定位 今晚大酒店 ★★★★ 75 配套设施齐全的综合性商务酒店 天津君悦酒店 ★★★★ 天津天宇大酒店 ★★★★ 天津舒泊花园大酒店 ★★★★ 101 休闲娱乐型酒店 天津友谊宾馆 ★★★ 274 涉外酒店 东亚大酒店 ★★★ 132 商务、旅游酒店 金禧大酒店 ★★★ 320 商务会议酒店 富蓝特大酒店 ★★★ 73 旅游涉外酒店 从周边酒店总体的供应量来看，已经有1288间房的供应量，可容纳2500人以上同时入住，整体来讲供应量非常可观。但是周边的酒店除今晚大酒店在2001年建成外，其余建造时间比较早，虽然有些进行了改造，但酒店外观无法改变，而今晚大酒店的客房数又比较少，只有75间，今晚大酒店经常会供不应求。 周边酒店配套设施与服务分析 　　　　 配套设施 名称 中餐厅 西餐厅 会议室 展览设施 游泳池 保龄球 酒吧 健身房 网球场 歌舞厅 购物商店 商务中心 迎宾车队 今晚大酒店 * * * * * * * * * * * * * 天津君悦酒店 * * * * * * * * * 天津天宇大酒店 * * * * * * * 天津舒泊花园大酒店 * * * * * * * 天津友谊宾馆 * * * * * 东亚大酒店 * * * * * * * * 金禧大酒店 * * * 富蓝特大酒店 * * * * 从上表可以看到各酒店的硬件配套设施水平参差不齐，开业时间最短的今晚大酒店硬件配套设施比较完整，而建设比较早的一些星级较低的宾馆，如三星级的一些宾馆建造年代就比较早，各硬件配套设施比较落后。 在从酒店管理来说，水平同样也是参差不齐，差异非常大。大多数酒店的都是由投资者自行进行管理，然而如同公寓的管理一样，自管的效果不尽人意。 周边区域酒店价格分析 对于酒店来说，由于其客房存在着多种类型，因此在价格分析时根据实际情况分为标准间、标准套间和豪华套间三种类型进行比较。 从上表分析来看，四星级酒店标准间定价于450-550元（折后价）的较多，标准套间在1000元左右，豪华套间在1480-1680元之间。几家四星级酒店相比，配套设施最为齐全的今晚大酒店优惠后的价格最低，因此它受到众多消费者的追捧也是意料之中的，三星级酒店的价格与四星级相比大幅度下降，而且三星级酒店的客房细分不明显，有些酒店根本没有商务套间。 2.2旅馆街介绍 旅馆街 在本项目辐射的区域内，除了上述介绍的酒店之外，还有一条旅馆街。下面就针对旅馆街简单介绍一下。 天津南市旅馆街一级旅馆。位于和平区南市1987年5月开业。是由南北两幢主楼和过街楼组成“Π”字形的仿清建筑群体。占地21987平方米，建筑面积41580平方米，首层外围由一个商业网点环抱，有地下停车场和地下仓库。楼内有标准间476间，高级套间29间，共1400床位。2个大餐厅，分别为天津风味和山东风味。有10个大小会议室。备有出租车队、银行、直接长途及传真、誊写复印、医疗保健、理发美容、舞厅、台球厅及大型多功能厅。年营业额1350万元，利税255万元。年客流量36万人次。 根据对这些酒店的调查，大部分酒店的平均入住率都能达到50%以上，旺季入住率达到70%以上，总之在本项目周边区域的酒店都保持着较高的入住率。如定位于综合性酒店、配套设施齐全的的“今晚大酒店”全年入住率达到60%，周末和假期的客户较多，需要提前预订酒店。一般来讲，3月-10月为旺季，平均入住率最高能够达到90%。11-2月为淡季，平均入住率保持在40%以上。 除“今晚大酒店”保持较高入住率外，其他一些四星、三星酒店都以承接会议、团队的方式来保持一定的入住率。如刚刚完成重新装修的“富蓝特大酒店”，最多的时候能够达到100%的入住率，其他月份入住率则保持在40%左右。 总之在本区域内，酒店业保持了较高的发展势头。 周边酒店的客户类型分析 由于本项目位于两条繁华大道—南京路和卫津路的交口，地处天津核心地段，同时具有“中心商业区，中心商务区，高教学府区”等区域概念，因此本区域的客户构成比较复杂，有商务客户、旅游客户、散客还有一些探亲访友的住客。国外客户、国内客户比例相当。具体如下图： 从上图可以得出，由于本区域内缺乏旅游行业的支持，因此大部分酒店的客