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株洲财富广场项目整体定位建议报告 株洲市宏观经济分析研究 城市综合体的相关案例研究 城市综合体的相关案例研究 城市综合体的相关案例研究 城市综合体的相关案例研究 项目的基本概况 城市综合体的相关案例研究 项目的整体定位建议 商业的整体定位建议 写字楼、公寓整体定位建议 根据新摩尔对国内外城市综合体中写字楼的案例研究 --得到甲级写字楼KPI体系模型的建立 根据新摩尔对国内外城市综合体中服务式公寓的案例研究---得到服务 式公寓KPI体系模型的建立 基本面:必须保障主卧室带衣帽间、宽厅、厨房 写字楼产品定位建议 1、空间布局 一般来说，国际级甲级写字楼标准层面积在2000-2500平米。考虑到本项目写字楼规模有限，建议标准层面积在1600--2000平米左右，写字楼部分为60—170米之间，位于主楼的上半部分，总体规模为5.5万平方米。 由于写字楼与SOHO同在一栋主楼中，因此需要将写字楼与SOHO的入口完全分开，以保证互不干扰，以提升甲级写字楼的身份价值。 采用8-9米的大柱间距，办公区域内不出现立柱，以确保内部空间的灵活划分，满足不同规模公司的办公需要。 写字楼标准层的设计要保证为写字间提供尽量方正的空间，以便提高使用效率和便于装修。 采用核心框筒结构形式，并使外墙到核心筒之间的距离保持均衡，便于空间内部的采光、电梯的布置、走廊的设置和办公空间的自由组合、分割。 标准层保证吊顶装修后净高不低于2.8米（不含提升地板）。大堂面积在600平米左右，层高在5米以上，部分区域挑高15米左右 国际物管公司 物业管理 15 大堂挑高（米） 配备中央空调 空调系统 120 车位密度 （平方米/台） 4,933 电梯密度 （平方米/部） 配备 架空地板 80% 得房率 2.80 净层高（米） 4.1 楼板高（米） 300㎡ 最大面积分割 （平方米） 100㎡ 最小面积分割 （平方米） 1,600㎡ 标准层面积 （平方米） 甲级写字楼产品建议 写字楼产品定位建议 2、功能结构创新： 高形象：通过外立面、大堂、走道等公共空间精心设计，树立高形象。 自由组合：全分割结构，最小面积区间80-100平米，可自由组合。 高性价比：通过错层、凸窗等实现面积赠送和办公空间分离。 商务共享：通过裙楼部分解决会议室、商务中心等利用率不高的功能空间，节省企业办公成本。 生态：通过内中庭、空中花园、玻璃幕墙等设计，打造生态写字楼。 生态型写字楼：强调人与自然的对话，主要通过将自然元素引入室内，创造和谐办公环境来实现。 生态型写字楼主要包含以下四个内容： 绿色公共空间：主要通过楼宇内绿化和公共共享空间打造来实现。 通风采光：通过内庭院设计等实现写字楼的自然通风，增加采光面。 环保材料：主要通过高透光、低反射的幕墙以及楼面、配套系统的低能耗来实现。 空间感：主要通过楼层等公共空间高度和宽度来衡量。 特点： 中低区通过东西双向的空中花园与高区天窗形成自然通风； 不影响高区南北双向空中花园的通风； 双向交叉的空中花园设计，不影响整层的结构，为高中庭设计提供空间。 高区 低区 空中花园 写字楼产品定位建议 生态型写字楼设计特点 高低区十字交叉分布空中花园设计 通风 采光 绿化 肺中庭 写字楼产品定位建议 生态型写字楼设计特点 围绕空中花园设计，顺利实现通风、采光、绿化 四方型核心筒，采光面单一 圆型核心筒，采光面增加 圆型错开核心筒，采光面充分 空中花园 项目生态点： 采光面广（保证每个单元两面或以上采光） 自然空气对流 空中花园 明厕、明电梯走廊 节能，环保建材 写字楼产品定位建议 生态型写字楼设计特点 核心筒错开设计，配置空中花园，空气自然对流。 本项目的定位为：凸现中央政务区、配套和投资居住潜在价值的精装修豪华公寓，为株洲高端商务人士专门打造的豪华、典雅、气派、舒适的中央寓所。 湘江边：体现本项目所处的得天独厚的自然江景景观资源； 为高端商务人士定制：本项目处于中央政务区的核心位置，由于距各个写字楼较近，交通便利，未来高档公寓的住户必将以商务人士居多，因此本项目高档公寓的设计应以商务人士、高端居家人群为依托。 精装居家寓所，投资居住两宜：提供高标准的装修材料，虽然多为商务人士居住，但也要力求为其提供家的温馨感觉，填补中央政务区缺乏高端居住功能的空白。另外在户型上应该即适宜居住，又适合投资，便于出租。 高档公寓的整体定位建议 高档公寓目标客户定位建议 本项目高档公寓部分目标客户主要有如下特征： 城市核心政务区工作的高级白领： 这部分客户追求高品质生活，平时工作繁忙，要求住所与办公场所距离接近，对交通的便捷性、周边配套齐全