滨州某高档楼盘策划简案.pdfVIP

滨州某高档楼盘策划简案 一、 市场分析 1、 滨州市貌概况 滨州市位于黄河下游、鲁北平原，地处黄河三角洲腹地，北临渤 海，东与东营市接壤，南和淄博市毗邻，西同德州市和济南市搭界， 是山东的北大门。1950年建惠民专区，几经沿革，1992 年改称滨州 地区，2001 年撤地设市。现辖滨城区、惠民县、阳信县、无棣县、 沾化县、博兴县、邹平县六县一区和经济开发区，版图面积9600 平 方公里，人口369万人。 滨州历史悠久，文化渊源流长。交通便利。济青高速、滨博高速、京 滨高速和205、220国道穿越境内，是连接苏、鲁、京、津的重要通 道。 滨州市自然资源丰富。拥有土地94.5万公顷，其中已开发的耕 地46.7 万公顷，人均占有耕地0.13公顷。自2003年底开始的以防潮 堤为屏障的“北带”开发扎实推进，新增土地61 万亩。黄河贯穿东西， 淡水资源充足。已探明的矿产资源有26 种，已开发15种。石油和天 然气储量丰富，是全国第二大油田--胜利油田的主采区。海岸线长240 公里，是山东省重要的原盐生产基地。 滨州农业基础良好，工业发展迅猛。 滨州城市化水平不断提高。“一个中心-一个龙头-南北城市带”组 团式、连带型城市群框架基本形成。规划设计达到国际先进水平的“四 环五海”工程(即环城公路、环城水系、环城绿化带、环城风景带和东、 西、南、北、中五座平原水库)顺利完工，集园林与湖水于一色，融 产业、生态、文化为一体，初现“四环相连”、“五海”呼应、72湖点缀 的生态城市特色。滨州经济开发区建设步入快车道，道路、广场、绿 地等公用设施逐步配套完善，为项目建设、产业配套提供了良好载体。 近年来，滨州市各级党委政府认真贯彻落实“三个代表”重要思 想，围绕“坚持‘五个统筹’，打造系统‘九州’”（小康滨州、开放滨州、 生态滨州、诚信滨州、科教滨州、人才滨州、文明滨州、民本滨州、 平安滨州）的战略部署，坚持“发展是主题，调整是主线，招商是重 点，实干是关键，稳定是基础、廉政是保证”的工作方针，解放思想， 科学实干，经济社会持续呈现出速度快、效益好、后劲足、变化大的 良好态势。2005年，全市地方生产总值实现665亿元，同比增长17.8%， 完成地方财政收入32.1亿元，同比增长45.9%，增幅居全省第1位， 总量列全省第11位；农民人均纯收入3800 元，同比增长12.5%。 2、 滨州房地产概况 滨州市是山东省重点扶持的工农业城市之一。随着滨州市政府对产业 化布局的深入调整以及城市配套的建设，使得滨州市逐渐成为环渤海 圈的重要地级城市。正因为各种利好政策的推出滨州市房地产开发投 资增幅较大，市场步入新的发展期。进入滨州市的房产开发企业已有 百余家，其中不乏重量级的明星开发商。 从2003 年开始滨州住宅市场上不论是现房还是期房都将产品定位在 “中高档住宅”上，使得住宅市场上同类型产品众多而买房者也都大 多持币观望观。去年，虽然滨州市房地产市场成交总量仍在增长，但 增幅明显放缓。 随着产品供应量的不断加大，在产品选择上，购房者更加趋于理性， “惜买”心理明显。为此，开发商们除了在营销上各显神通外，也开始 不断提高楼盘的性价比，增强市场竞争力。在新入市的楼盘中，很多 城区大盘在户型、社区环境、配套服务等各方面都下足工夫，成为不 可小觑的楼市新现象。 品质源于细节。房地产市场已经由疯狂走向理性。低密度住宅将成热 点。产品主义将更为盛行。 二、 项目定位： 首先要问三个问题：本案有什么？本案是什么？如何建立消费者的认 同？ 针对此，建议定位如下。 本案为高档楼盘产品，建议在项目定位上以“新城市主义”为出 发点，努力营造一个“绿色健康、高知人文、现代乐活”的高档社区！ “新城市主义” 带来的新的生活是具有传统特色、高密度、小 尺度和亲近行人的建筑空间。住宅的风格则采用了更多体现当地文 化、风俗、习惯的建筑形式。 “新城市主义”强调公众参与。在其设计过程中安排一周的公众 展示征求意见，参与者包括从市政官员到社区百姓的各方人士，内容 包括现场设计交流、改进以及宣传教育。 “新城市主义”吸纳了很多传统的城市设计概念，但并不背离现 代生活的新趋势。由于高技术的广泛应用而得以实现远程通讯节省出 来的时间和金钱，可以使人们将更多时间用于家庭生活和邻里之间的 公共交流上。 “新城市主义”的传统小城镇预示着一种未来城市发展的模式： 即多中心的居住社区“网络”。各个社区具有各自多元的人文和