新建两限房楼盘物业客服部管理计划思路.docVIP

瑞晶苑项目物业客服部管理思路 依据东亚新华地产的管理要求和瑞晶苑项目物业管理运作需要，物业客服部将工作分为介入期管理、入住期管理（将二次完成复验的房屋交给业主；二次装修管理、迎接业主迁入新居等）和常规管理三部分。按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理工作计划： 一介入期 根据开发项目部的施工进度表、销售进度表、入住计划安排，制定相应的前期介入工作计划，力求务实、高效，并着力于与建设、维护东亚新华地产的品牌与品质。 1、从物业管理的角度出发，提前掌握物业的情况，做好以下各项前期准备工作： （1）根据东亚瑞晶苑项目相关销售承诺内容并结合项目特点，制定《业主临时公约》《前期物业服务协议》、《业主手册》、《前期物业服务协议》；对开发项目部或销售项目部售楼承诺文书从物管视角给予评审，避免业主入伙后口实不符导致纠纷； （2）对园林布置及景观设计方案、园林绿化，从物业管理角度提供专业建议； （3）参与项目部的工程例会，适时提出物业管理的专项建议；对智能化系统提出专项建议；对小区的给排水、电力供应、消防、安全防范、水景、标识系统、管送煤气系统、公共配套设施、管理用房的规划与施工，从物管专业角度提出合理化建议； （4）收集与项目有关的基本资料，建立设备档案，配合工程部参与设备的安装调试； （5）配合销售部物业管理咨询，同时与项目销售部、客服部人员进行物业管理相关法律、法规、服务内容、契约的互动沟通； （6）根据两限房预售合同中的约定，组织业主收楼前的预验收工作，组织相关人员陪同业主验收，发现问题及时汇总并提交书面整改报告至相关部门； （7）收集各施工单位、供应商以及相关设备厂家的信息（厂家联系人、联系方式等），以满足日后维修中的材料供应与协调返修工作的需要； （8）与开发项目部相关部门协商建立维保机制，力求在维修管理流程等方面建立有效的措施以确保维修的高效率，使业主在售后质量维保方面的诉求能够得到及时的解决； （9）建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通水、电、气、电话、有线电视申请等准备工作； （10）与开发项目部、物业总公司相关部门协商确定物业服务中心办公场所以及安防人员的宿舍、食堂等生活场所的配置，确定装修方案；人员配置、培训计划的制定与实施； （11）拟定业主办理各项相关的手续的流程及与业主相关的各类资料，并印刷装订成册（业主入伙时发放给业主）。 （12）针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。 2、开展业主服务需求调查 积极参与开发项目部与销售部开展的业主联谊活动，集中收集了解业主反馈的信息，在销售部帮助下，在入住前开展业主需求调查，以求了解业主的年龄结构、文化层次、兴趣爱好及各类服务需求，通过分析，确定管理服务标准及各项有偿服务收费标准初步建立瑞晶苑项目多种经营方案，使今后的物业管理服务工作更加贴近业主。 3、按规范实施接管验收 充分利用前期介入取得的各类资料和数据，以及对东亚瑞晶苑项目的了解，本着“对业主负责，对地产负责”的宗旨，对东亚瑞晶苑进行严格、细致、全面的接管验收。 4、介入期管理工作计划表 序号 项 目 内 容 时 间 一 前期介入参与规划设计和建设 1、项目实地考察、研究规划设计意图，掌握工程施工现状； 2010年9月至 项目各项建设性工作完毕之前 2、从物业管理的角度提出合理化建议。 二 拟订物业管理服务方案 1、总结同行业物业管理服务的成功经验； 2010年9月20日至2011年1月3日 2、对瑞晶苑项目深入调查研究； 3、针对瑞晶苑项目特点拟订管理方案。 三 组建物业管理服务队伍 1、物业处组织架构的建立、相关人员的招聘； 2010年9月20日至2011年3月30日（人员招聘分为2个阶段，根据项目需要弹性掌握） 2、人员培训； 3、人员上岗。 四 完善基本办公条件 1、安排物业管理用房； 2010年9月20日至2010年12月1日（时间节点根据项目倒排期工作计划制定） 2、安排物业生活用房员工宿舍； 3、管理物质装备。 五 建档建制 根据范本结合项目特点制定管理规章制度； 建立部门各项档案。 根据总部要求或政策性规定此项工作为持续性工作 六 对业户的宣传及对员工的培训 对预验收须知进行口头宣导、书面宣导，现场指导、培训。 2010年10月至30日2010年12月15日（时间节点根据项目倒排期工作计划制定） 七 物业的验收与接管 1、根据行业规范与标准，逐项检查发现问题督促整改； 2、与开发商办理书面移交手续，做好工程遗留问题备案。 时间节点根据项目实际进度制定 八 初步建立与管理业态档案 1、筹备相关档案资料（使用说明、质量保证书、业主临时公约、前期物业服务协议、治安消防责任书）； 2、科学分类； 3、建档； 4、运用。 2011年3月1日至2011年3月15日（时间节点根据项目倒排期工