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* * 跨越周期，寻找基业长青 2012年度房地产策略报告 鱼晋华（ SAC执业证书编号:S1000510120035） 华泰联合证券研究所 2011年11月 2012年房地产政策选择将更为审慎 地产已非周期股 ，而是政策周期股 2012年房地产政策选择将更为审慎 政策已无再收紧必要，但仍无放松迹象 重点城市库存已创历史新高 2012年房地产政策选择将更为审慎 调控未触及到根本，仍有大起大落的可能 房地产投资属性尚在，政策宽松空间不足 看似健康的空置率统计数据不代表真实的房地产泡沫 注：空置率=年末未售面积/存量面积 2012年房地产政策选择将更为审慎 调控未触及到根本，仍有大起大落的可能 2012年房地产政策选择将更为审慎 调控未触及到根本，仍有大起大落的可能 土地与吃饭财政的格局未变，根源性矛盾未除 重点城市土地出让金占地方财政预算内收入比 代表城市房地产及建筑业营业税占当地财政收入比 2012年房地产政策选择将更为审慎 调控未触及到根本，仍有大起大落的可能 土地与吃饭财政的格局未变，根源性矛盾未除 全国地方政府性债务余额增长率 13个重点城市土地出让金持续下滑 2012年房地产政策选择将更为审慎 吸取08年经验教训，渐进式微调式调整 以房产税替代限购政策 重庆案例 2012年房地产政策选择将更为审慎 在保护自住需求方面政策有所微调 略微缩减保障房建设规模有较大可能 吸取08年经验教训，渐进式微调式调整 时期 开工 建成 竣工率 十一五期间 1630万套 1100万套 67% 2010年 590万套 370万套 63% 2011年 1000万套 330万套 33% 2012房地产市场情景预测 预计商品住宅销售面积同比增速为2% 一线城市销售面积占比下降趋势明显 销售增长主要靠四五线城市贡献 2012房地产市场情景预测 针对房地产企业的定向信贷紧缩难以改变 房地产类信贷增量基本维持今年总量水平不变，预计为1.3万亿。 2012房地产市场情景预测 2008-2011年3Q行业整体资产负债情况比较 2011年3Q主要跟踪公司资产负债情况比较 企业资金压力会继续上升 2012房地产市场情景预测 行业整体资金缺口将超过万亿元 2012房地产市场情景预测 2012年房地产开发投资增速预测为17.7% 中长期来看楼市已进入下半场 人口拐点的压力将显现 中国人口红利将于2015年消失 劳动力人口占比拐点将于2015年出现 由于老年人口增多,总抚养比例拐点将于2015年出现 中长期来看楼市已进入下半场 中国城镇新增人口在2003年达到峰值后已呈下降趋势,新增住房需求面临下降风险 中长期来看楼市已进入下半场 中国经济去投资化,政府职能向服务型转变 投资占GDP比重 13% 中长期来看楼市已进入下半场 经济降速的压力将传导到房地产市场 中长期来看楼市已进入下半场 如只考虑住房的居住需求,行业供求已大致平衡 存量住宅150亿平米,对应2亿户城市家庭 假设20%家庭住保障房,商品房的需求: 1.6亿户*100平米=160亿平米 假设城市未来年新增1000万人,330万户,需求3.3亿平米 假设存量住宅按5%更新(140亿平-91年以来的商品房50亿平米)=4.5亿平米 中长期来看楼市已进入下半场 行业整合有望加速 市场集中度上升动力来自土地出让环节市场化及大开发商的资金优势 下行周期中，龙头公司整合能力也会下降 跨越周期，选择基业长青 地产估值水平的变动对股价影响更大 跨越周期，选择基业长青 企业盈利能力下降趋势抑制了估值回升 核心50只地产A股资本回报率 万科资本回报率好于行业平均 跨越周期，选择基业长青 持续调控导致行业去β化，地产已成僵尸板块 投资吸引力主要来自于低估值 跨越周期，选择基业长青 跨越周期，选择基业长青 流动性有所放松将有助于股票估值修复 存款准备金率的变动与房地产股指相关性并不显著 M2增速与房地产股指近年相关性增强，但无法解释股指的长期变动 跨越周期，选择基业长青 1 2 3 4 5 6 利用财务杠杆适当时机并购 利用财务杠杆购买资源 周期底部并购补充资源 周期底部扩张 忽视周期匀速扩张 市场狂热时扩张 房地产公司价值区别: 适当时机 低成本 获得资源的能力 财务杠杆运用能力 的区别 万科 保利，招地 2012投资策略 谢　谢 * GBUTtem * * * GBUTtem * *