第四章 案例分析 收益法.pptVIP

第四章 收益还原法 案例分析 例题(1) (1998年试题) 某公司于1994年11月以出让方式取得一面积为500平方米的地块50年土地使用权，并于1995年11月建成一建筑面积为450平方米的建筑物，建筑物全部出租。 已知当地同类建筑物出租租金一般为每月30元／建筑平方米，每年支付的土地税及房产税为20元／建筑平方米，支付的管理费为同类建筑物租金的5％，年维修费为重置价的3％，年保险费为重置价的0．3％。目前该建筑物重置价为1500元／平方米，残值率为0，土地及房屋还原率分别为5％和6％。试求该地块在1998年11月的土地使用权价格。 (一)审题 (1)将题目浏览一遍，构思解题方法。 (2)仔细查看，并思考哪些条件有用，用于哪一步，还缺少什么条件，需通过什么方法求得。 (3)在具体细节上要留意：①题目中给出了哪两种还原率，这对确定解题思路至关重要；②看清土地出让年期及起止年月、建筑物建成年月、估价时点等，最好将其标注在时间轴上；③注意各已知条件的单位，如租金是按日、按月、还是按年计算；是单位建筑面积租金、还是可出租面积租金。 (二)解题思路与方法选择 从题目中所给条件，应考虑采用收益还原法。 基本思路： 1.先根据房地客观收益和客观费用，求得房地纯收益； 2.再通过房屋重置价格求得房屋现值，用房屋还原率求得房屋纯收益； 3.将房地纯收益扣除房屋纯收益即可得到土地