成都金堂高尔夫项目(蓝光观岭)前期可行性计划书.doc

成都金堂高尔夫项目（蓝光观岭）前期可行性分析报告总述本案以项目自身特殊性为出发点，站在城市运营角度，分析了金堂发展综合性郊区大盘的优劣势条件，提出将房地产与休闲产业相复合，引入特色吸引物，以休闲产业拉动房地产产业发展、塑造物业独特价值卖点的可行性建议。在此基础上，综合考量金堂区域自身特性、资源条件、竞争要求，提出了本案适宜发展“商务休闲+体育休闲”的27洞、占地1500亩的高尔夫球场为特色吸引物，并初步确定其档次为“西南首席”，特色风情为“具有完整生态链条的亲水高尔夫球场”。在特色吸引物既定的情况下，本案确定以“高档物业——高尔夫主题社区”与“中高档物业——多元化中高端复合主题居住区”为主力产品，以“球场、房产均衡发展”为基本思路，建设成为“生活、休闲、商务”三位一体的“西南国际生态高尔夫小镇”的基本发展模式。在基本发展模式既定的状况下，我们分别从市场层面、运营层面、财务层面验证了其可行性。最终，我们分析认为，本项目投资周期将为10年，资金成本约9.1183亿，第二年开始开发商基本不需追加投入，项目进入良性自循环，大约用5.5年时间实现净现值为0，未来的纯资金净收益将达到10.1453亿，自有资金回报率111.26%。另外沉淀高尔夫、酒店等物业，建设成本价值3.3亿元，土地价值15.9亿元（按未来100万元/亩计），项目具备良好的风险抗性。 目?? 录前 言?? 项目发展的目标体系?8一、本项目研究背景?8（一）企业背景?8（二）项目自身条件?8（三）项目发展环境?9三、项目的特殊性认识?9四、本项目发展的前提条件分析?9五、本项目发展的目标体系?10第一章? 区域发展战略研究?11一、大成都城市定位对区域发展的意义?11二、大成都总体规划对区域发展的影响?12三、金堂规划与定位导致其在大成都中竞争地位改变?12四、区域资源条件及发展水平横向比较分析?14五、金堂差异化竞争发展战略?15第二章? 项目休闲产业发展方向?16一、特色吸引物的选择?16（一）本案发展休闲产业的资源基础?16（二）各区域休闲产业的发展态势?17（三）人造特色吸引物的确定?18二、高尔夫球场发展建议?19（一）中国高尔夫发展概况?19（二）成都高尔夫发展概况?20（三）本案高球球场发展建议?21第三章? 项目发展模式?22一、案例考察?22（一）案例简介?22（二）共性研究?22（三）差异点分析?23二、项目总体发展思路?24（一）项目总体开发思路?24（二）项目开发应注意的几个要点?24三、高尔夫休闲物业定位?24（一）休闲物业总体定位?24（二）休闲物业组合?25（三）市场锁定?26（四）目标客户群锁定?26第四章? 市场可行性分析?27一、本案所面临的市场格局及竞争格局?27（一）成都郊区物业市场板块分布?27（二）发展模式下的竞争格局判断?28二、高端物业市场竞争分析?28（一）显性竞争板块分析?28（二）潜在竞争分析?30（三）竞争下的本案发展高端休闲物业的市场机会点?31三、中高档物业的市场竞争分析?31（一）本地市场的中高档物业竞争分析?31（二）与第一圈层阻隔性市场的中高档物业竞争分析?32（三）中高端物业市场机会判断?34四、大成都城市化进程带给金堂的区域发展机会?35五、市场可行性总结?36第五章? 运营可行性分析?37一、项目运营的总体构想?37（一）项目运营必须遵循的原则?37（二）本案运营的总体设想?37二、运营机制设计?38（一）运营主体选择?38（二）与政府的关系协调?39（三）与其他企业的协作?40三、开发时序设计?42（一）设计的指导思想?42（二）各产品的开发时机判断?42（三）开发时序设计?43四、运营方式设计?45（一）高尔夫球场运营方式?45（二）土地运营方式?46（三）物业运营方式?47（四）酒店运营方式设计?48第六章? 投资可行性分析?49一、土地运营的投资可行性分析?49（一）研究方法?49（二）土地投资成本研究?50（二）高尔夫俱乐部投资运营对土地投资成本的影响?50（三）土地市场价值预测?51（四）土地运营的投资可行性分析?51二、物业开发投资可行性分析?52（一）分析方法?52（二）物业平均价格预测?52（三）投资分析与收益测算?53三、不同运营方式下项目投资评价?60（一）土地一级运营?60（二）主体企业进行全部物业开发?60（三）主体企业进行部分物业开发?61（四）总体评价?61四、项目风险分析?62（一）政策风险?62（二）市场竞争风险?63（三）经营性风险?64（四）结论?65附件：附件一：金堂政府部门