房地产施工项目市场营销策略.ppt

南湖半岛营销策略 研判与思考 1、前提：现实与目标 2、竞争（市场）处于劣势 2、成交率与转化率低——直击问题根本 3、现场客户反馈的问题 4、高端项目的操作模式缺乏支撑 5、市场反馈的声音——埋藏在深闺的璞玉 6、项目/产品/营销遇到的5大阻力 7、项目解决问题思考？ 项目价值 1、项目核心——产品的价值 2、项目具备的气质：湖、阔宅 整盘营销 1、项目整盘营销模式 2、项目营销总战略——打造价值体系 3、项目成本核算 4、盈亏平衡点分析（控制在方案二基础上） 5、关于整盘盈亏平衡点的说明 6、关于工程进度的说明 7、销售计划与资金回笼预估（平衡点） 8、阶段工程进度与销售配合实施体系说明 09年营销总纲 1、09年营销目标 2、目标计划与执行要求 3、营销总策略 4、改变项目包装的六大弱势点 5、全面释放项目价值，着重产品出击力度 6、扩大客户营销渠道，区隔市场范围，争夺竞争优势，提升对竞争力度 7、针对目标客户八大攻击方法（有效） 8、灵活运用促销政策与价格政策 9、09年产品推售计划与资金回笼计划 09年营销阶段执行 形象推广—— 媒体组合： 报纸硬广 网络 物料展示： 形象海报 户型单张 展示体验系统—— 营销活动—— 营销渠道与费用预算（6月费用约86万元） 营销活动——大众活动 营销活动——大众活动 武汉高端圈层营销 阶段营销渠道与费用预算（约148万元） 形象推广—— 营销活动—— 阶段营销渠道与费用预算（约110万元） 营销费用累计 团队信心（市场） 1、机遇 2、楼市形势处于调整期：可为 2、关键词：楼市回暖 3、信心：团队 公司的全力支持 董事长的亲力亲为 高效的营销团队 正在部署中的行销模式与团队 正在改变的现场与体验区 项目正在从工程、园林、物业、销售现场、包装、推广都在一系列的调整 公司正在储备大客户拓展与团购模式 营销团队正在训练强有力的销售说辞与技巧 上门量与来电量正在有所改观 现场的销售人员的销售积极性、团队的协作能力正在逐步提高 价格 促销 产品 渠道 价值 推广 活动 开发商 竞争 供应量 市场采取的手段 客户 营销政策 市场 价格手段 总体推售策略 销售套数 完成上一季度的回款 当年回笼资金计划控制（控制在85%回款率） 销售目标计划 第一步、保留4、6号楼，销售完成10号、8号楼销售， 第二步、推售9、11号楼160-198平米的产品；（09年6月中旬推售） 20套 —— 2125万 2500万 5-6月 40套 375万 3400万 4000万 第二季度 40套 600万 3400万 4000万 第四季度 PART5 2009年 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 销售节点 销售4000万元 销售4000万元 2500万元 中旬推广9、11号楼认筹 9、11号楼（124套）开盘 2、3号楼80套开盘 销售目标 阶段重点 快速转化客户 形象传播，氛围提升、开盘准备 形象树立与展示 推广主题 万顷湖山 无疆阔宅 1、2009年营销总攻略 万顷湖山 无疆阔宅/新品加推 湖有界 心无疆/一线湖景呈现 营销活动 样板房开放日 最酷的角度看南湖摄影大赛；开盘典礼 国庆中秋嘉年华；开盘活动；客户答谢 展示物料 样板房、营销中心、看房通道、导视系统 海报、认筹物料 形象海报、产品折页、开盘物料 新海报、开盘物料 第一阶段（5-6月）：形象提升 本阶段营销目标： 以全新的形象提升，树立高端形象 2500万元的销售目标 本阶段关键营销工作： 新形象入市，大众媒体（户外、报纸、网络）品牌推广 全面营销展示系统改造，营造氛围 分接待点投入使用 2、阶段实施计划 推广目的：以项目形象提升带动项目销售 推广主题：万顷湖山 无疆阔宅 推广表现示意： 万顷湖山 无疆阔宅 重点工作： 1、营销中心改造 2、营销中心与展示区包装； 3、样板房展示及看房通道； 4、楼体灯光字、楼体条幅 看房通道包装示意 楼体条幅字示意 南湖半岛展示中心 样板房开放体验日/9-11号楼认筹活动 楼体间通道包装示意 时间：6月中旬 推广：万顷湖山 无疆阔宅/豪华湖景样板间开放 形式： 通过电话、短息邀请前期登记及电话客户参观样板间，结合主流媒体的推广，释放9、11号楼新推认筹信息。 5 海报、户型单张、认筹物料 物料制作 3 定向路演 3 样板房开放及认筹活动 开放日 活动费用 10 租赁（年）与包装 分展点 20 看房通道包装、围墙更换、楼体条幅、路旗导视 现场展示 包装展示 3 营销中心改造 4 正四开10万份 万顷湖山 无疆阔宅