房地产投资分析概论.ppt

房地产投资分析 主编 蓝兴洲 武汉理工大学出版社 前 言 随着中国社会主义市场经济的不断发展，住房 制度改革的深化，商品房价格不断攀升，作为第三 产业的一个组成部分房地产业，越来越受到政府和 全国人民的极大关注。房地产投资和投机活动日益 活跃，房价不断创新高。 我国在向工业化、城镇化推进中，还有一段 时间。虽然国家加大抑制房地产需求，但房地产投 资活动依然是未来投资的一个热点。相信,在未来几 年,甚至十几年内,房地产行业作为国民经济发展的 重要支柱地位不会改变。 政府提倡增加人民的财产性收入，作为当代大 学生，应该具备房地产投资的分析的能力。 我们知道，房地产投资是指通过牺牲现在的某 些利益换取未来的预期收益，但这种收益是与风险 并存的。 每一个房地产投资者都希望以最少的投资换取 最大的收益。那么，到底能否获取收益？获取多少 收益？这些收益的取得又以承担多少风险为代价？ 同时，还有没有别的方案可以选择？ 处于市场经济发展中的我国，一直都面临着资 源的稀缺问题。 所以，任何浪费、任何“使得总支出超过未来 净现金流量的现值”的草率的投资行为都是不能容 忍的。 应该说，“房地产投资分析”这门学科就是为 解决这个问题而产生和发展起来的。房地产投资分 析是房地产项目投资活动进行之前的论证过程。 它的目的是研究投资项目的经济可行性和社会 可行性以及选择诸可行方案中的满意方案。 第一章 房地产投资分析概论 学习目标： 掌握房地产投资的含义、分类、房地产投资分析 的目的及基本过程，投资价值与市场价值的含义； 熟悉房地产的含义、房地产的属性特征、房地产 投资的特性； 了解房地产起源与发展、房地产投资项目分析与 房地产估价的关系。 第一节 房地产与房地产投资的含义 一、房地产的含义 （一）我国房地产的起源和发展 1987年10月，党的十三大报告中指出:“社会主 义的市场体系,不仅包括消费品和生产资料等商品市 场,而且应当包括资金、劳务、技术、信息和房地产 等生产要素市场;单一的商品市场不可能很好发挥市 场机制的作用”。 1988年，七届全国人大一次会议，修改宪法，将 不得出租土地的规定，改为：“土地使用权可以依 照法律的规定转让”。 1995年1月1日，《房地产管理法》正式实施。 1998年7月3日发布《国务院关于进一步深化城镇 住房制度改革加快住房建设的通知》即23号文件，宣 布全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币 化。” 国家从2003年就开始对房地产进行宏观调控， 2010年4月18日史上最严厉的房地产调控措施出 台,国务院办公厅发出“关于坚决遏制部分城市房价过 快上涨的通知”,（新国十条）。 2011年，限购，加大保障性住房建设。 未来五年，我国计划新建保障性住房3600万套。到 “十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将从目前 的7%到8%提高到20%以上。 （二）《房地产管理法》对房地产的解释 房地产是房产和地产的合称，是指在一定所有制 关系下受一定所有权支配的房屋财产和土地财产。 房屋和土地本是相互独立的两类财产，但二者在 物质形态上总是连接在一起（房依地建，地依房 载），在经济形态上，其经济内容（价值）和运行 过程也是具有内在联系的。故而人们将二者相并 而称。 (三)行业标准对房地产的定义 《房地产业基本术语标准》JGJ/T30-2003对房地 产（real estate，real property）定义为： 是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包 括物质实体和依托于物质实体上的权益。 房地产的各种经济活动的实质就是其权益(也称 产权)的运行过程。 （四）房地产估价中对房地产的定义 国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291- 1999）对房地产的定义： 房地产（real estate,real property):土地、建 筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物 质实体上的权益。 现在，又进一步解释为：土地、建筑物及其他土 地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。 土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的 空间。建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建 筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和 构筑物两大类。 （五）房地产与不动产和物业的关系 房地产又可称为不动产或者物业。 所谓不动产（immovable property）：指依自然性质或 法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的 土地生成物、因自然或者人力