土地使用权的获取.pptVIP

土地使用权的获取 2.1 房地产开发地段的选择 2.2 开发商获取土地的方式 2.3 土地价格确定 2. 4 开发建设中的农地征收 2. 5 闲置土地的处理 2.6 土地储备问题 2.1 房地产开发地段的选择 房地产地段的选择，对房地产投资的成败有着至关重要的作用。房地产之所以具有增值性，很大程度上是由于土地在增值。土地增值潜力的大小、利用效果的好坏，都与地段有着密切的联系。增值潜力大是房地产投资获利的首要条件。 房地产投资有三要素，第一要素是区位，第二要素是区位，第三要素还是区位。这充分强调了地段在房地产开发中的重要性。 1. 地段影响因素分析 ◆市场供求行情：地块需求呈上升趋势，价格必然上扬，好的地块。 ◆自然条件：与市中心的距离、土地的承载力、地形地势、地块面积、地块形状、日照、风力和风向、温度、降水量、自然灾害等。 ◆社会条件：地块附近城市基础设施、附近房地产状况、社会治安状况、政局稳定情况等 ◆环境条件：空气污染程度、噪音大小、绿化程度、视觉效果（房地产平面布局、立面效果，各种用线的悬挂状态，各种牌杆的树立状态）、清洁程度 ◆经济条件：当地的经济发展状况、物价水平、工资水平、储蓄利率、投资力度等 ◆政策限制：价格限制、税收限制（种类、税负、稳定程度）、优惠政策、土地制度。 ◆人口因素：数量、素质、家庭规模等 ◆城市规划因素：土地用途（允许范围、用途改变）、容积率、建筑高度、交通道路、行政隶属变更等。 ◆心理因素：地块风水、土地号码、名人效应、风俗习惯等。 ◆国际关系：国际关系的好坏，决定着边境地区地段的好坏 2.地段选择的原则 ◆选择最有升值潜力的土地进行投资 未开发的土地 地价价格便宜、基础和配套设施投资多、风险大；其升值的潜力取决于该地区的经济发展。 开发中的土地（已经完成区域规划，具备基本的水、电、路等保障的地区，多指城镇周围的郊区或新开发区） 价格适中、投资后的增值潜力大 已开发土地（指已经具备城镇规模的土地） 西方发达国家：土地价格高，可供利用空间少，建筑规模和居住人口已趋于饱和，需求少，日后升值的可能性不会太大。 国内：土地价格高，再利用的价值较大，升值潜力尚得开发，国家又有政策鼓励投资，所以，在一段时间内，是比较好的投资地段。 2.地段选择的原则 ◆掌握并应用地段选择的理论和经验 上风口发展理论 城市向上风口方向发展，上风口地段是好地段。原因主要在于空气污染。 高走理论 房地产市场向地势高处发展，明显高于周围地区的地段是好的投资地段。原因在于环境干扰小，有居高临下感觉；景观效果好。 2.地段选择的原则 近水发展理论 城市将主要向河、湖、海的岸边发展，从市区到水边的地段是好的投资地段。有水的地方景色美好、空气清新；水有财意，近水有便于发财之愿望。 沿边发展理论 城市将主要沿着铁路或公路道边、江河岸边、境界边发展，沿边地段是好的地段。交通方便、优势互补。 2.地段选择的原则 ◆总揽全局选择投资地段 房地产投资地段仅是城市土地的一个组成部分，因此，必须从城市的整个布局、整个城市规划的全局角度来考察地块的投资利弊。在投资地段选择时，既要判断出近期的热点地段，又要判断出中长期的投资热点地段，还要判断出隐蔽的投资地段所在。为达此目的，首先要用全局的观点来考虑问题；其次要认真调查研究，充分掌握第一手材料；再次要透过表面看本质，通过资料分析，找出关键所在。 2.地段选择的原则 ◆积极稳妥，敢冒地段风险 风险是绝对的，投资任何地段，都要冒一定的风险， 只不过风险有大有小而已。世界上不存在只有收益没有风险的投资地段。在选择投资地段时，既需要认真分析，尽量规避投资地段风险，又要敢于冒险，以大无畏的勇气去争取投资的巨大收益。 3.“地段论”的再认识 房地产投资有三要素，第一要素是区位，第二要素是区位，第三要素还是区位。 90年代中后期，许多发展商开始对地段论产生怀疑。因为一些发展商占着市中心区却亏了本，而在荒郊野外进行开发的地产商反倒发了财。从广州至番禺市桥的中段，本是一块前不着村、后不着店的地方，如今却崛起了一座座精英卫星城，成为成熟的大型社区。 地段论的理性认识 我们认为：地段在房地产开发中起着重要作用，有时甚至是决定性的。 但是，地段位置在房地产开发中不是唯一重要因素。众所周知，一个楼盘好不好销，与其规划设计、物业管理以及企业品牌等因素有关。 2.2 开发商获取土地的方式 方式 按照《城市房地产管理法》的规定：获取土地使用权的基本方式有： 土地划拨 土地出让 土地转让 土地划拨 土地划拨 土地使用权划拨是指经有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土