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房地产企业涉税业务 依据高金平教授青岛讲座整理 概论 关于税收筹划的存在基础 1、税收筹划是高税负下税收环境的必然（1.8：1） 2、税收筹划不是为了少缴税，而是为了不多缴税 3、税收筹划是决策艺术，而不是技术 技术可以复制，而艺术不能复制。税收筹划只能事先决策，一旦产生法定纳税义务，就只能依法纳税。 合同是决策的载体，税收筹划决策必须体现在合同中：因此，本讲座以房地产相关合同为主线，论述房地产企业的投资、经营中决策的涉税问题 案例：A公司房产100万元租赁给B公司，B公司120万元转租C公司。 A公司按100万元缴营业税、房产税；B公司按120万元缴营业税、房产税。 改变一下：A公司委托B公司100万元租给C公司，付B公司20万元中介费： A公司按100万元缴房产税、按100万元缴营业税；B公司按20万元缴营业税。 再改变一下：C公司委托B公司100万元承租A公司房产，付20万元中介费给B公司。 故事：美国兰德公司如何名扬天下 第一讲 招商引资合同 合同中不能涉及税收优惠 1、税法明确的优惠不用写 2、与税法抵触的优惠，税务机关不会履行 3、应将税收优惠转化为财政扶持，在合同中注明，如：凭完税凭证复印件，金额按###公式计算，约定具体的日期和财政局###处办理财政补贴手续。 注：1、财政扶持款需要缴纳企业所得税，若免税必须有财税字文件列举； 2、财政扶持分期缴税有前提：文件明确用途（国税函【2009】018号），根据用途情况可以分期计入所得额（文件依据细则第九条：权责发生制原则）。关注：财税[2009]87号 ，国税发[2008]151号 第二讲 投资合同 一、投资的方式选择： 新设 增资 购买股权 三种方式各有利弊。 案例：江苏某公司到新疆投资，西部大开发优惠政策三免三减半。由于 采取了增资的形式，无法享受该优惠政策。 第二讲 投资合同 二、股东的选择，即股东身份的选择 原则：有利于管理、股权要清晰 1、长期持有，还是短期内转让 案例：张先生出资1600万，李先生出资400万设立甲公司，甲公司出资2000万元设立100%控股乙公司。乙公司净资产2000万元，资产2000万元（土地），无负债。甲公司将乙公司6000万元，卖给丙公司。 甲公司企业所得税：（6000-2000）*25%=1000万元 张先生、李先生个人所得税(5000-2000=)3000*20%=600万元 合计：1600万元 税负：1600/4000=40% 第二讲 投资合同 若张先生、李先生设立公司时目的明确，就是为了转让土地，并不准备开发，那末应该以自然人身份直接设立乙公司，转让股权时就不需要缴纳1000万元的企业所得税。(6000-2000=)4000*20%=800万，少交800万元------筹划要事先做 2、股权结构的选择 案例：母公司在浦西，33%税率；子公司在浦东，15%税率；孙公司在各地，33%税率。那末母公司的实际税负会超过51%: 33%+18%+纳税调整 3、国内个人不得以自然人身份与其他股东出资设立公司 案例：甲乙丙三人共同出资1000万元设立一公司。经过多年经营，净资产达到8000万元。为了不缴个人所得税，坚持不分配。可是有一天，甲看中了一个项目，需要钱，没办法需要分配。每个人都要交20%个人所得税。 改变一下：甲与自己的妻子注册成立一个公司，由这个公司向上述公司投资，分配计入该公司，不需要缴个人所得税和企业所得税。设立一个自己100%控股的公司，做钱包用。 第二讲 投资合同 4、境外股东不可以法人身份与境内股东合资设立公司：境外投资者个人从所投资企业取得的利润分配暂免缴纳企业所得税。但是法人取得的投资收益，10%预提所得税。 注：国税发[2008]115号，评估增值的个人所得税；财税[2003]158号，个人消费品、个人借款的个人所得税。 第二讲 投资合同 三、出资方式的选择： 1、任何东西都可以出资，要变通： 劳务可以出资吗？先用现金出资，再以薪金的形式发给他； 房屋使用权可以出资吗？先用现金出资，再用现金租房子； 2、现金出资：首次注资30%现金，增资时无限制。 3、存货出资：分期出资，先用现金出资，办好税务登记和一般纳税人后，用存货出资，可以抵进项税。 4、房屋、土地出资：先借钱设立全资公司，再合资，减少现金投入。 财税【2008】175号文：用房屋、土地成立全资子公司，免契税。 5、免税进口设备投资：未过监管期（5年）怎么办？先委托加工或分立后再增资、股权转让。 第三讲 收购合同 案例：江苏某供电局三产公司，因行业整顿，需要注