水岸馨都房地产营销策划报告.docVIP

1水岸馨都经营环境分析 1.1经济发展环境 1.1.1国际经济发展形势 经济全球化经过调整后，以空前的速度和规模持续深入发展，全球经济依存性不断上升。全球资本与生产技术要素的全球化重新配置，带来全球政治经济格局重大而深刻的变化。 1.1.2目前我国经济的基本面是好的，仍处于重要战略机遇期，工业化、城镇化快速发展，内需潜力巨大，资金供给充裕，金融体系稳健，自身回旋余地较大；30年改革开放打下了良好的体制、物质和技术基础，具有较强的抵御风险能力和增长活力1.1.3当地城市经济发展形势 从经济社会发展主要指标实现情况看，前三年我“十一五”规划实施总体进展顺利，绝大部分目标完成情况较好，达到或超过预期进度要求。位于睢宁县城西部经济开发区，2006年4月被批准为省级经济开发区位于县城北郊、梁集镇境内宁江工业园位于桃园镇及岚山镇境内桃岚化工园位于104国道北、双沟镇的双塔路两侧临空产业园位于高作镇境内钢铁机械产业园政治环境政府土地供应的数量1） 供应的数量偏多的影响2） 供应的数量偏少的影响（3）开发条件供应土地集中旧城区 供应土地集中郊区2经济适用房开发制度经济适用房制度是政府为了解决市民中低收入阶层的居住问题，将土地无偿划拨，其房价低于正常的市场价格的一种制度。政府对经济适用房的态度，对住宅开发的影响如果政府划拨的土地数量偏少如果政府划拨的土地数量偏多3对房地产开发征收的税费水平政府将房地产开发的税费收取作为一种经济调节手段。当房地产开发过热时，通过提高房地产开发税费的征收标准，在一定程度上抑制过热的房地产开发。4对房地产开发商资质的审查如果政府对房地产开发商的资质审查严格，将导致一大批不合格的房地产开发商被清除出去，市场的规范程度将提高，对合格的房地产开发商将提供广阔的市场发展空间。自然环境城市地处地震带：房地产开发项目必须考虑地震的危险。一方面影响了房地产开发项目的可建设高度，另一方面增加了防震的要求城市地处地址条件较软的地带：限制建筑物的可建设高度。城市地处地形起伏不定的地带：考虑地形的影响。城市降雨非常丰富：考虑防水措施。1） 房地产中介企业在整个中介行业中的地位 根据经济界普遍认同的一种分类方法，可将中介服务业分为市场交易中介组织、信息咨询服务机构、市场监督鉴证机构、法律财务服务机构以及自律性行业组织等五个类别。由于市民收入水平的提高，购买力提高，小区开发迅速，睢宁的房产中介在最近几年也在飞速发展起来。 （2）不同注册类型的房地产中介企业规模差异较大 一是从企业数量看：内资企业占绝大多数，私营企业数量最多。 二是从人员规模看：私营企业积聚人数最多，户均人数国企居首。 三是从资产总量看：有限责任公司资产最大，国有企业户均资产最多。 四是从市场份额看：私营企业和有限责任公司占据代理销售、租赁市场的主要份额，国有企业在代理租赁市场上经营优势明显。 五是从经营规模看：私营企业总体实现营业收入最多，国有企业户均经营规模位居第一。 （3） 房地产中介企业分布的地域性与区域房地产市场发育程度相匹配 我县的房地产中介服务企业发展存在着明显的地域性和冷热不均，城区好于郊区、近郊优于远郊、发展速度的快慢正相关于经济发展水平的高低，从另一个方面验证了房地产中介的发展服务于房地产乃至整个经济发展的特质。 1.4.2存在的主要问题 房地产中介服务业对促进我市社会主义市场经济体制的建立和满足居民服务消费需求方面发挥了积极作用，但与中介服务业发达的上海、深圳、北京等地相比，差距不小；与国际水平相比，无论是机构规模及行业规模、业务范围、人员素质，还是有关制度和体制的完善程度，存在着更大的差距。存在的问题主要表现在以下几方面： （1）企业规模偏小，专业化程度不高，抗风险能力较弱 规模小是大部分房地产中介企业的明显特征，在从事房地产中介服务的900个企业中，10人以下的占到86%；超过50人的仅占4.9%。房地产中介企业资产总计在50万元以下，占全部企业的66%。专业化程度低也是此类企业普遍存在的问题之一，除少数规模较大的机构内部设有一些专业部门，绝大部分机构业务范围狭窄，没有实行专业分工，缺乏自身的业务强项，由此带来的结果是为数不少的企业在竞争中被逐渐淘汰。 （2）行业内从业人员的素质参差不齐，缺乏高素质管理人才 据经济普查资料，在所有从业人员中取得高级专业职称和中级职称的人数仅占从业人员的4.6%，低于房地产企业平均水平7个百分点，低于全市二三产业平均水平6.6个百分点。从而导致从业人员的素质参差不齐，其综合素质和专业水平与社会发展的需求相比，与国际同行水平相比，都有较大的差距。有部分从业人员道德水平不高，不遵守职业标准和道德规范，或是开展欺骗性业务，导致执业质量低下，信誉丧失，也给社会造成了一定的负面影响。 （3） 部分中介机构管理运