天启开启_合肥徽商广场项目定位与营销推广策划报告_228页_都市综合体_广告创意_销售策略.ppt

3、招商先行的意义：招商先行的意义是解决整个项目销售的支撑，是促进投资客户购买的最大强心针； 所以建议：在公寓销售的同步，启动全国范围的招商，且在A 区以主力店商业的形式出现，那么针对投资客户是最大的信心保障。 4、营销渠道的建立：营销渠道的建立是解决合肥地区投资客户不足的补充，是针对分割成小产权商铺带来销售单元多的问题； 所以建议：推广的面是针对泛合肥区域，特别是合肥周边经济实力较强的城市，比如淮南、淮北、芜湖等。 5、营销节奏的把控：节奏的把控是解决销售部分的商业怎么和公寓更好地结合，且能够在销售周期节点内，达到快速去化的目的； 所以建议：先招商，以商业品牌的入住提升商业价值，吸引更多的投资客户合肥和合肥周边城市同步巡展，迅速积累大量投资客户，迅速大量去化。 商业销售执行策略 销售策略 商业销售执行 价格建议： 1、考虑给出10年的包租回报（77%+收益分成）； 2、考虑10年的租金收入，估计每年收益总价的8%，10年回收80%； 3、考虑需要支付租金的税费（约为租金的15之内%，10年共计12%）； 4、考虑资金的快速回拢； 5、考虑利润的最大化； 建议销售均价上浮，上浮的幅度为每平方米17000元×1.2倍=20400元 销售总金额：20400元×3148×4=256876800元 抵扣后销售总额：256876800×0.79=202932751元 注：C区商业1、6、7层暂时保留，视销售情况和价值提升再销售。 商业销售执行策略 销售策略 商业销售执行 六、广告创意 导入阶段户外形象方案 导入阶段户外形象方案 现场围板包装 导入阶段报广方案 导入阶段报广方案 形象阶段报广方案 形象阶段报广方案 形象阶段报广方案 公寓形象稿 公寓形象稿 公寓形象稿 商业形象稿 Chanel主题 在女性主题的装饰风格中， 地面大胆的花瓣喷绘、任意摆放的物品，以及毫无规律可循的格局设定也增添了居室的随意性，透视出女性的妩媚与慵懒，在柔美中又蕴含着狂野。同时与Chanel （香奈儿）元素相结合，体现高品资的女性美。 体验之都——“新繁华主义”主题精装 营销推广策略 迪拜帝国 青睐于酒店管理服务，迷恋便捷配套， 偶尔居住， CEO商务府邸。 崇尚的是奢华的酒店便利生活 体验之都——“新繁华主义”主题精装 营销推广策略 IT工作室 许先生是科技园区的IT工作者，由于工作需要，会经常没日没夜的加班，而且经常与高科技设备打交道，一套配置高端的电脑设备是必不可少的。他希望家里能简洁明快，时代感和科技感强烈些，一个字形容——酷。 平时工作所产生的电脑废料，被许先生简单加工一下，就摇身一变成为一件工艺品。 一定是与国际一流品牌的IT产业相契合的调性－－如：Apple、微软 体验之都——“新繁华主义”主题精装 营销推广策略 创造三次价值高峰 峰值1：影响力 城市中心影响力 并价值筑底 峰值2：价值力 跨界圈层营销 定义项目价值 峰值3：品质力 体验中心/ 样板房 高品质震撼 价值高峰 营销推广策略 总体营销线路 项目整体正式推广启动 整体形象建立，正式蓄客。 C区2-4层商业开盘、A区商务公寓开盘 2010年10月 公寓、商业同步销售 10年5月 A区酒店式公寓、C区公寓开盘 A区及配套商业旗舰招商 C区商业引进招商 国际级酒店管理机构引进、会所品牌引进 2010年10月 2010年初建立跨界体验馆 备注：2010年3月前体验中心需完成；2011年9月前公寓样板区完成。 若此营销计划节点整体提前，则体验中心必须相应提前完成，视为营销的必须条件。 10年3月 控制节奏 有序推售 营销推广策略 五、项目销售策略 营销纲领：把公寓和商业有机融合，通过主力商业提升整个项目的品质， 同时提升销售物业的销售价格，并促进销售物业的销售速度。 执行法则： 销售和招商同步进行； 公寓分层次进行不同定位，不同阶段推出，降低销售压力和销售风险，达到成功去化的目的； 持有部分商业，增加对商业物业整体定位，统一经营，统一管理，采用中长期包租销售； 对A座公寓导入托管式经营服务，减轻投资客户的后顾之忧。 销售执行思路 销售策略 销售执行思路 开盘节点 2010年3月 预售证 2010、5月 首次开盘 预售 条件 2010、10月 20层以上公寓和商业部分开盘 20层以下公寓销售 解析： 首推酒店式公寓来聚人气，同时通过同步招商，引进大的主力商家来支撑商业； 再推小面积商铺聚集人气，用商务公寓和商家签约拔高项目品牌和影响力。 2009年3月 售楼处加样板区开放 持续