房地产开发与经营第四章土地使用权获取.pptVIP

房地产开发与经营 吴聘奇 wupinqi@163.com 第四章 土地使用权获取 4.1 土地管理制度及其演变 4.2 土地使用权出让 4.3 在建项目收购与项目公司入股 土地管理基本制度 社会主义土地公有制度 国有土地有偿使用制度 土地用途管制制度 占用耕地补偿制度 基本农田保护制度 土地登记制度 1、全民所有制 ① 城市市区的土地； ② 农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为 国有的土地； ③ 国家依法征收的土地； ④ 依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂 及其他土地； ⑤ 农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的， 原属于其成员集体所有的土地； ⑥因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体 迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 2、集体所有制 4.1 土地管理制度及其演变 4.2 土地使用权出让 4.3 在建项目收购与项目公司入股 （一）土地使用权出让概述 内涵： 土地出让的主体。出让方是土地的所有者——国家， 土地使用权的受让方是中华人民共和国境内外的公司、 企业、其他组织和个人。 土地出让的客体。土地出让的客体是城镇国有土地， 即城市、县城、建制镇、工矿区、开发区范围内属于 全民所有的土地。 （一）土地使用权出让概述 概念：土地使用权出让（以下简称土地出让）是指 国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内 让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地 使用权出让金的行为。 土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得 土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或 分次提前支付的整个使用期间的地租。 （二）土地使用权年限 根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行 条例》第12条规定，“土地使用权出让最高年限 按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年； 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、 旅游、娱乐用地50年；综合或者其他用地50年。” “年限缩水” 据规定，住宅土地使用权是从国家将土地出让 给开发商之日起开始计算。而这与楼盘开盘、 购房者入住等的时间均存在“时间差”。 从拿到土地证到最后取得预售许可证，往往 需要两三年的时间。如果遇到拆迁较难造成 停滞或是“倒手”，五六年都很正常。从预 售到入住，往往又需要一两年的时间。如遇 开发商更改用途，则可能缩水二十年。 大限若至？ 商品住宅土地使用权限为70年，最早确立于1990年《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》，并一直沿用至今。1994年《城市房地产管理法》规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当最迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该块土地的，应当予以批准。续期后重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”但这一法规并未明确依照何种规定支付土地出让金。 大限若至？ 1994年《城市房地产管理法》第21条规定，土地 使用权出让合同约定的使用期限届满，土地使用 者未申请续期或者虽申请续期但未获得批准的， 土地使用权由国家无偿收回。根据《城镇国有 土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定， 土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、 其他附着物所有权由国家无偿取得。 大限若至？ 2007年施行的《物权法》规定，住宅建设用地 使用权期间届满的，自动续期。虽有此规定， 但该法律没有对续期是否缴费作出明确规定。 2009《土地管理法(修订草案征求意见稿)》称， 住宅建设用地使用权期限届满的，按照国家 有关规定自动续期。对住宅土地使用权续期 问题也没有给出一个明确办法。 上海市在《国有建设用地使用权出让预申请须知》 中规定期满后“无偿收回”及“出让人收回并补偿 相应残余价值”。 引发无偿收回、循环批租、无偿续期的热议 自1987年深圳第一块土地出让至今，不过23年 但此前的土地使用年限，各地政府规定不一 几十年中，政策风云变幻未可预期 （三）土地使用权出让方式 招标 拍卖 挂牌 协议出让 （三）土地使用权出让方式 招标 拍卖 挂牌 协议出让 （三）土地使用权出让方式 招标 拍卖 挂牌 协议出让 （三）土地使用权出让方式 招标 拍卖 挂牌 协议出让 （三）土地使用权出让方式 招标 拍卖 挂牌 协议出让 招标 /programs/view/GP6lyHo-kUo/ /video/VIDE1266826643126883 /programs/view/d5Bu5pacl58/ /show/2JqW