第五章房产理财计.pptVIP

5.2 房产策划—（Real Estate） 房产投资的优缺点 房产投资的品种和方式 房产贷款 房产投资的成本和收益 房产投资的政策 房产投资的影响因素 房产投资的流程 房产交易的风险 房产信息来源 思考题 买房是投资还是自住？ 自住是要自己喜欢 投资是要别人喜欢 置业的基本法则 首次置业 结婚前后 —— 有归属感，有一定积累，职业生涯长，提升空间大，积极利用银行贷款。 二次置业 中年 —— 提高生活品质，职业生涯基本到顶，财务实力较强，应多考虑退休养老。 房产投资优点 高收益率 经营收益率（Operating Yield）=来自财产的息前、折旧前净经营收益/财产的购买价格 可大幅利用财务杠杆（Financial Leverage） 有利的现金流（Cash-Flow） 防范通货膨胀风险（Inflection） 税收优惠（Tax-shelter） 折旧作为非现金费用扣减应税收入 房产投资缺点 市场性和流动性较差 买卖房产费时，交易费用较高 需要大笔首期投资 高风险 价格下跌风险（财务杠杆比率高，风险加大） 交易风险 房地产周期难以控制 管理成本高 案例 如果一套房子价格为50万元，首付20%一年后上涨20%，其收益率为多少？下跌20%，其收益率又为多少？ 有利杠杆（Favorable Levergage） 不利杠杆（Unfavorable Levergage ） 房产投资的品种 住宅 公寓 酒店式公寓、度假村 别墅 商铺 房产投资的方式 转让 买卖付清 转按揭 炒“楼花”：购房权证（预定卡） 出租 房地产投资信托（Investment Trusts） 房地产证券（Securities） 房产贷款 贷款方式 公积金贷款 商业贷款（按揭贷款） 组合贷款 还款方式 等额还款 等本还款 移动按揭还款（中国民生银行） 思考题 等额还款还是等本还款合算？ 课本238页例题及优缺点的比较 房产投资的成本 贷款利息 税费 契税：成交价的1.5% 印花税：成交价的0.03% 担保费：与保费相当（公积金贷款） 公共维修基金：2% 买卖手续费：成交价的0.25% 房屋测量登记费：100元/件 产权证工本费：4元/件 房屋产权证印花：5元/件 律师代理费：购房款的0.5-1% 公证费：购房款的0.5-1% 中介费：买卖各1% 保险费：商业贷款额的0.5‰左右（每年） 入住费用 房屋装修基金 管道煤气开通费 暖气费 有线电视安装费 电话安装费、宽带上网费 物业费 房产投资的收益 出租 租金 – 折旧费 – 物业管理费 – 维修费 5-8% 差价 出售价格 – 税费 – 利息 – 购买价格 思考题 家庭资产中，房产价值如何确定？ 历史成本法 收益法 市场价值法 房产投资的政策 首付20% 公积金贷款最高10万元，补充公积金贷款3万元 贷款期限最长30年 买房退税（1998/6—2003/5） 购房贴息（2003/6—） 契税0.75% 、1.5%、3% 期房限转 征收物业税 思考题 物业税征收对楼市的影响？ 思考题 买房还是租房？ 买大房子还是买小房子？ 买新房还是买二手房？ 买期房还是买现房？ 买毛坯房还是买装修房？ 影响房产投资的因素 房价收入比：国际1：6，中国1：10甚至1：20 供求 贷款利率 地段、环境、配套设施、交通、房型、朝向、容积率、楼层、质量、物业管理 政策因素：购房退税、契税、期房限转、征收房产转让所得税（杭州）、转按揭停止 人均居住面积：是否超过30平米 房产投资流程 新房 接受预约登记 签订“认购书”，预定（定金2万元） 签预售合同，首付（20%） 办理贷款 办理合同登记备案手续 办理入住手续 办理产权过户手续（小产证） 二手房 签订协议（定金2万元） 签订商品房买卖合同，首付（30%） 房产交易中心办理过户手续 领取产证 办理交房手续 房产投资涉及部门 开发商 银行 保险公司 担保公司 房产交易中心 公积金管理中心 律师 中介 房产交易的风险 付款风险 协议条款 零首付 中介违规 房产信息来源 报刊 杂志 网络 房展交易会 中介 拍卖 思考题 你对未来兰州房价的走势如何判断？ 你对未来和平房价的走势如何判断？ 异地投资可行吗？要考虑哪些因素？ 案例—社会新人的购房计划 小张外地大学毕业，到上海一家外企工作一年，月薪2500元，上海近两年房价高涨，小张正在考虑是否购房，请为其提供一些购房建议。 人力资本投资是关键 申请信用卡，建立良好信用 先租后买（积极利用银行贷款） 先小后大 附：专业术语 期房 现房 预订 容积率 绿化率 得房率 套内面积 公摊面积 建筑面积 使用面积 大产证 小产证 按揭 毛坯房 装修房 订金和定金 房产投资的风险分析 时机风险 转让或出租风险 利率波动风险 等额本息还款法与