《2013年1季度中国房地产行业市场发展研究报告》(62页).doc

2013 年一季度中国房地产市场研究报告 2013 年 4 月 10 日 目录 摘要...................................................................................................................................................... 1 第一部分：2013 年一季度中国房地产市场形势总结........................................................................... 3 1. 政策环境：“国五条”出台，限购限贷限价税收力度再升级 ...................................................... 3 2. 新房：价格创历史新高，3 月成交达到近三年单月新高，全国投资开工企稳回升.................. 10 3. 二手房：价格涨幅高于新房，需求集中释放，量价均达历史新高........................................... 27 4. 土地：供求同比大幅增长，楼面价、溢价率稳步回升 ............................................................. 31 5. 企业：销售显著回升，拿地仍以一二线热点城市为主，资金状况好转.................................... 39 第二部分：2013 年中国房地产市场趋势展望.................................................................................... 45 1. 宏观环境：经济形势趋稳，各地政策细则力度不同，货币投放是关键.................................... 45 2. 市场展望：政策落地压制二季度量价上行空间，下半年渐趋平稳，全年增长无忧 ................. 47 3. 不同城市：短期内热点城市政策力度大、量价受限，但中长期仍有发展空间......................... 51 4. 企业策略：稳中求进，聚焦主流需求同时适当多元化，重点布局仍在一二线城市 ................. 55 结语.................................................................................................................................................... 60  摘要 1. 2013 年一季度中国房地产市场总结 (1) 政策：“国五条”出台，限购限贷限价力度再升级，二手房个税从严执行 2013 年一季度，中央出台“国五条”细则，对限购、限贷、限价的要求再次升级，二手房“20%个税”政策从严执 行，房地产调控升级拉开帷幕，各地细则也在 3 月底陆续出台。此外，房产税、住房信息系统联网等长效机制继续推进， 保障房重心从建设向管理转移，为促进房地产市场长期健康发展打下基础。 (2) 新房：百城价格创历史新高，重点城市 3 月成交达到近三年单月新高，全国投资开工企稳回升 价格方面，一季度新房价格上涨势头明显，尤其是 3 月企业赶在新政策出台和执行的“空窗期”加紧提价推盘，热 销项目价格持续走高，百城价格指数持续上涨且环比涨幅突破 1%，3 月均价近万元，创历史新高。成交方面，一季度重 点城市住宅成交量为近四年同期最高，3 月成交创 2010 年调控以来单月新高，一线城市回升幅度最大。供应方面，一季 度重点城市批准上市量同比增长 37%，3 月受政策细则即将落地影响，代表城市新增供应量明显放大。但新增供应总体 低于同期需求，多数代表城市销供比大于 1，部分城市新增供应相对不足，库存持续回落，出清周期基本平稳。全国来看， 1-2 月销售指标大幅增长，商品房销售面积和销售额均达到历史同期最高水平；投资、开工企稳回升，投资额同比增长 22.8%， 新开工面积由同比下降转为增长 14.7%。 (3) 二手房：价格涨幅高于新房，需求集中释放，量价均达历史新高 价格方面，一季度十大城市主城区二手房价格累计上涨 6%，其中 3 月涨幅最为明显，环比上涨 2.8%，均价创历史 新高，同比涨幅是新房的 3 倍左右。成交方面，一季度十大城市二手房同比增长 2.7 倍，受国五条细则出台前集中备案影 响，3 月