夏商阳光雅苑营销推广策划书2.docVIP

夏商阳光雅苑营销推广 市场分析 夏商阳光雅苑怡秀园小区西北侧属新老区交汇范畴用地性质：居住用地、兼商业办公用地土地条件：待开发状态从全年的成交情况来看，2月份成交最少，整月成交95套，即便房产新政出台，新建商品房的成交情况也保持良好的状态，如6、7、8月份三个月每月成交500余套。整体市场状况呈相对健康的发展态势。从购房的群体分析，主要的购房群体是已购房的公有住房人，现在以旧换新、以小换大，购房群体大多以自住为主，炒房的人不多，因此国家房产新政的出台对整个漳州房地产市场的运行可以说是影响不大，整体房价还是比较理性的、健康的。漳州近期推出的楼盘中，大型、分期开发的小区较多，会所、泳池成了基本配套，夏威夷、巴厘岛、新加坡风情等园林景观设计各具特色。户型平面设计精细合理，一梯两户、南北通透、入户花园、落地凸窗、明厨明卫，均成为户型设计的基本标准。二、项目SWOT分析（一）优势分析政府相关的利好政策倾斜东部新区，新区地位和影响力逐步升，区域发展前景看好。临近超级大盘特房“易初莲花”等商业卖场，可尽享区内的成熟配套；项目地处胜利东路与九龙大道交汇处，交通便利；本案尚是一片空地，可以取伊之长，制已所短，有足够的发挥空间。与市中心广场相邻，门前即是市政30米绿化隔离带，景观优势较好；竞争对手普遍为中高档产品，在产品规划上也较为成熟，这为项目定位及行销打下良好了的市场基础，也提升了这一地块的档次。由于开发商拿地时创下漳州楼市拍卖新高。因此，在漳州已打下了一定知名度；产品分类及户型可供选择多。近10万平方米一次性交房，免去业主进驻后噪音、粉尘等污染之苦。（二）劣势分析新区是郊区传统观念有待改变，如何提高楼盘档次及知名度将是本案的一大重点难点。区域配套设施仍然未成熟，行政中心区发展尚须时日；政府政策虽对新区有倾斜，但落实速度慢，执行力度差，大部分投资者持观望态度。新区房产市场升温，但同时也促使竞争日趋剧烈。紧邻立交桥一侧，空气噪音污染较大。（三）机会点分析新区建设发展促进房地产业的提升，随着新区公众认知度进一步提高，新区房地产市场将迎来更大的发展机遇。2004年漳州楼市发展较为稳定，2005年仍保持这一趋势，因而，此 时入市恰到好处，即不会浪费等待的时间，又不会因房价高峰时介入而危及自身，带来风险。（四）威胁分析1、周边新近开发强势楼盘较多，商品房供应量充足，市场竞争激烈，直接影响销售，特房锦绣一方、丽园君悦、华府豪景公馆、君临天下、延安广场、等项目会在客源方面对本案造成一定分流；2、市场通过一定程度的和时间内的大量消耗，会有短暂修整期，对销售必将带来影响（一）销售总体目标 计划用一年的时间,完成1.36亿的销售任务（二）销售方法促销、展销紧密配合，分阶段、时机，运用不同诉求重点的促销手段，吸引消费者的注意力，充分建立第二营销渠道，创造新颖独特的销售方式，开漳州销售先河。（三）销售进度一期取得预售许可证后，90天内完成一期销售任务的30%，180天内完成一期销售任务的60%，365天内完成一期销售任务的80%；（）销售阶段性突破与控制策略1、销售突破的阶段性划分售前铺垫――试销阶段――促销阶段针对我们项目的规模较大，因此促销又分成几个促销阶段，各个阶段有不同的目标。2、阶段性销售突破方法（1）销量控制不采用全盘同时面市，可采用限量发售、滚动式销售。在整个营销过程中，始终保持有好房源，并分时间段根据市场变化情况，按一定比例面市，限额发售，使每一阶段都有不同的诉求点。（2）价格控制价格“低开高走”，并且分时间段，制定不断上升的价格走势。其原则为“逐步走高，并留有升值空间”，强调投资价值。以此吸引投资与消费者。同时，在第一个销售高潮期，发售朝向、采光、楼层不好的房屋，拉开与好房源的差距，促使购买。、项目市场定位价格定位策略（1）平衡性定价策略即以相对等同于区域内同类住宅项目市场平均价格入市。以此策略定价，可迅速打开市场，有助于阻止竞争者的进入，且能够保证自身产品的高品质感（2）差别定价策略即根据项目各栋楼层位置、朝向、景观等相关影响因素的差异制定不同的价格水平；根据同一栋楼内住宅单位的样式、结构、功能、朝向、景观的差异制定不同的价格水平；根据销售时间、工程进度的差异制定不同的价格水平。差别定价策略可以更加合理把握住买方市场下消费心理特征（即“一分钱，一分货”的通俗说法），合理规避销售障碍，做到项目销售的均好性，合理兑现开发利润目标。（3）心理定价策略即根据目标客户购买心态，制定非整数价格或吉利数字价格，如2898元/与2900元/的差异。项目整合营销推广策略根据项目的工程进度及当前市场的研究分析制定以下策略（一）整合营销基本策略同类区域市场低成本领先战略品牌形象独树一帜目标群客户