201106华茂国际市场研究及项目定位方案.docVIP

谨呈：河南恒康置业有限公司 华茂国际市场研究及项目定位方案 郑州易致地产顾问有限公司 2011年6月 提 纲 一、市场调查和需求分析 3 1．全国房地产市场行情 3 2．安阳市城市经济环境 5 2.1 2010年全市城镇固定资产投资运行呈现的投资增长呈高开低走趋稳态势： 5 2.2 房地产投资 6 2.3 房地产供求分析 7 3. 安阳市最新市场动态 7 二．项目定位 10 1．总体形象定位： 11 2．总体功能定位： 11 3．住宅产品定位： 12 3.1 本项目住宅定位 12 3.2 本项目住宅客户定位 12 3.3 住宅产品风格定位 13 3.4 本项目住宅户型定位： 13 4． 本项目商业定位 15 4.1 商业市场研究 15 4.2 商业定位 22 4．3 商业业态定位 22 4.4 商业租赁客户定位 23 5．写字楼产品定位 23 5．1写字楼市场分析: 23 5．2 本项目写字楼形象定位 24 5．3本项目写字楼户型配比： 25 华茂国际市场研究及项目定位方案 一、市场调查和需求分析 从宏观经济形势看，目前安阳乃至全国的经济发展处于经济周期性波动的上升期，旺盛的经济增长势头不可能在短期内逆转。且从经济社会稳定发展的大局出发，政府也不可能有急刹车的政策选择。国家对房地产市场调控的目的就是使其健康稳定发展，不期望其出现大起大落的局面。由此来看，居民住房需求依然旺盛，房价不会出现下降。 1．全国房地产市场行情 市场出现倒挂现象，短期供给量大于实际需求 今年4月、5月，郑州每个月都有十多个项目开盘，预计6月还将有13个项目开盘。连续3个月，大批新房源涌入市场，而观望情绪几乎按兵不动。一个不争的事实摆在面前，供应量高于需求量。仅以4月为例，根据郑州市房管局公布的数据，当月商品住宅批准预售面积为68.29万平方米，而销售面积为27.01万平方米。卖方市场转为买方市场，出现供求倒挂。据南京网上房地产的数据显示，5月1日至29日，南京楼市的认购量已经达到了3918套，环比4月2710套的认购量上涨了约44.6%，同比去年5月上涨28.2%。而续了4月份的态势，再度遇冷。5月上旬(1~10日)，全市新建商品住宅网签总量为2435套，环比4月下旬(21~30日)减少32.4%，与去年同期相比减少23.1%全国工商联房地产商会会长聂梅生在5月29日出席中国房地产发展高峰论坛时表示，在今年稳健的货币政策和持续严厉的调控政策下，房地产开发商的资金链已经十分紧张。从今年4月份开始，房地产开发商其实是在“硬撑”房价银行收紧首套房贷　　 2010年4月17日，国家出台楼市调控政策，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。 近日有媒体报道称，建行浙江省分行日前下发通知，首套房贷利率在基准利率上上浮10%，首付提高到四成；中行浙江省分行则从4月上旬已提高首套房贷利率至基准利率1.1倍；农行浙江有的分行的首套房贷利率也普遍上浮10%，只有优质客户可享受基准或上浮5%利率。　　如今，随着市场的变化，差别化信贷政策对楼市的影响日渐加深。 2010年，全市城镇固定资产投资完成760.06亿元，同比增长22.1%， 增速分别比上年同期、一季度、上半年回落9.4个、5个和1.8个百 分点，比前三季度加快1.8个百分点，全年投资增长呈现“高开低 走趋稳”的态势。 从三次产业投资看，第一产业投资6.56亿元，同比下降20.6%，占 城镇投资的比重为0.9%，同比降低0.4个百分点；第二产业投资 410.33亿元，增长6.4%，占城镇投资的比重为54%，同比降低7.9 个百分点；第三产业投资343.17亿元，增长50.1%，占城镇投资的 比重为45.2%，同比提高8.5个百分点。 2.2 房地产投资 图：历年房地产开发投资市房地产开发投资全年房地产企业开发投资74.6亿元，比上年增长38.9%。其中住宅投资62.5亿元，增长46.7%。 市 从上图中可以看出，近几年房地产市场一直较为活跃，随着城市经济和居民富裕程度的提高，客户对住房需求逐渐释放，商品房成交面积持续施工面积增。5月区楼盘楼盘名称:价格（元/平米） 说明 建业森林半岛 5月21日开盘，共推出房源为1、2、5号楼，总共122套，包含53平米的一居室以及118平米的三居室等 华强城莱昂郡 4800 交一万元定金抵两万房款认筹活动，并有机会抽奖，奖品有泰山游和香港迪斯尼游大概6月底开盘出具体价格 金色维也纳 300 按揭购房优惠1%，全款优惠3% 上东国际 2900 目前推出10套特价房，分别是130和150平米房源，有一万抵两万的活动 新华苑 2950 华豫锦绣园 2900 全款优惠2%，五一黄金周期间定房可免一年物业费另送挂式空调一台 元泰清华园 2