物权法05__业主的建筑物区分所有权.pdf免费

第五章 业主的建筑物区分所有权 某住宅小区图片 第一节 建筑物区分所有权概述 n一、概念和特征 n （一）概念： n建筑物区分所有权，又称公寓所有权、分层所有 权或简称为区分所有权，是指多个区分所有权人 （业主）共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区 分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有 权、对共用部分所享有的共有权以及相互之间对 建筑物的整体享有管理权的总称。 n （二）特征 n1、客体的整体性 n2、内容的多样性 n权利种类：专有权、共有权和整体管理权 n3、所有权的统一性 n4、专有权的主导性 二、建筑物区分所有权的发展 n1、人口增多、土地减少、城市发展、居住 集中、建筑物多层化的结果 n2、制度产生和完善： n大陆法系：阶层所有权、楼层所有权、区 分所有权 n英美法系：公寓所有权 三、建筑物区分所有权的法律关系 n （一）概念： n即建筑物区分所有权人（业主）之间及与 其义务主体之间的归属和利用关系。（与 教材概念有所不同） n （二）具体的建筑物区分所有权法律关系 n1、团体关系 n2、专有关系 n3、相邻关系 n4、共有关系 四、建筑物区分所有权的构成要件 n （一）建筑物能够区分所有（物质条件） n1、必须是能够出让他人所有的房屋 n2、该房屋结构能够区分两个以独立部分 n3、各独立部分能为业主专有使用 n4、该房屋必须有共用部分 n （二）建筑物事实上已经被区分所有（事实条 件） n建筑物已经通过法律行为被两个以上业主区分 所有（物权区分登记） 第二节专有权 n一、概念及性质 n※不能独立使用的建筑空间不能设定专有 权 二、专有部分 n1、壁心说 n2、空间说 n3、最后粉刷表层说 n4、壁心说和最后粉刷表层说 三、专有权人的权利和义务 n （一）权利——所有权 n （二）义务 n1、不得违反使用目的 n2、维护建筑物牢固和完整义务 n3、不得侵害专有部分中的共有部分 n4、因必要准许进入的义务 n5、损害赔偿义务 第三节 共有权 n一、概念及性质 n1、概念：是指以区分所有建筑物的共用部 分为标的物，全体业主共同享有的不可分 割的共同共有权。 n2、性质：随区分所有建筑物始终的不可分 割的共同共有 n其他说法：按份共有、共同共有、视区分 所有建筑物性质而定等 二、共有部分（共用部分） n （一）一般范围： n1、基本构造部分 n2、地基土地使用权 n3、共用部分及其附属物（部分业主基于相邻关系 的共用） n4、公用部分（全体业主共用） n （二）法定共有（也可称确定的共有）和约定共 有（也可称不确定共有） n1、法定共有：法律明确规定共有的部分，如小区 道路等 n2、约定共有：如车库、车位、楼外储藏室等可以 约定为共有，也可以约定为部分业主专有。 n （三）共有部分中的部分业主专用部分 n如：地下室、地下停车场等 三、业主对共有部分的权利义务 n （一）共同权利 n1、使用权 n2、收益权 n3、处分权 n4、物上追及全 n （二）共同义务 n1、维持共有现状 n2、不得侵占 n3、按照共用用途使用 n4、费用负担 n （三）共有部分中专用人的权利及义务 第四节 管理权 n一、管理权的概念和特征 n1、概念： n指区分所有建筑物的业主作为团体成员之 一对整栋建筑物所享有的管理权利。 n共用部分属于共同所有 n专用部分属于特殊的按份共有（专有性） n2、特征： n⑴团体依赖性 n 基于区分建筑物的共同生活圈，业主 管理权利的行使需要依赖于一个团体（业 主团体）——业主大会——业主委员会。 n 业主团体的性质：属于法律上的其他 组织，具有一定的诉讼主体资格。 n⑵与专有权、共有权既相互依存、密不可 分，又相对独立。（地位同等？？） n⑶永续性 二、管理权的内容 n依据：《物权法》和《物业管理条例 》 n1、表决权 n2、选举权和被选举权 n3、监督权 n4、遵守业主大会决议的义务 三、区分所有建筑物的管理 n管理：行政管理和业主管理 n （一）管理组织 n1、业主大会的组成：最高决策机构 n⑴由全体业主组成业主大会 n⑵业主委员会由业主大会选举组成，包括主 任、委员等 n2、业主大会的性质 n业主大会不具有法人资格但属于其他组织，业主