明亮博远安徽铜陵翠湖1号项目市场调研规划建议前期策划方案.ppt

商业组团目标置业客群定位 商业街主题定位 商业街主题定位演绎 商业街主题定位演绎 商业街主题定位演绎 商业街主题定位演绎 创意表现 创意表现 创意表现 创意表现 创意表现 创意表现 创意表现 创意表现 创意表现 创意表现 创意表现 商业组团规划设计的思路 规划方案建议（总平） 规划方案建议（经济指标） 商业组团物业自持及销售建议 商业组团物业自持及销售建议 项目自身研判 商业组团定位及思考 铜陵市场调研 商业物业销售及自持建议 3 1 3 2 3 3 3 4 明亮博远简介及服务优势 3 6 3 5 商业组团规划设计建议 目录 3 6 本案项目部骨干成员简介、服务费用 1、项目所处区域商业一层售价为15000元/㎡，住宅售价约为5000元/㎡，依据商业楼层价值测算，第三层的商业价值就很低了。因此，尽量少做三层，除非是持有物业。 2、生活超市需要MALL形态的商业来铺排，一个标准层不低于8000㎡。鉴于商业的复合型、鉴于建筑密度的压力、以及综合商业对于住宅的破坏性，建议生活超市这个MALL做3层。3层所经营的业种更多可能是持有物业。 3、尽量能够利用通往主力店的商业动线，带动其它商业的价值。从而将销售价值做大化。 4、目前市场住宅销售抗性较大，宏观调控并不是一天两天能够结束的，本案周边大量住宅压在手中，开发商高价拿地需要尽快回笼资金。这些使得很大一部分商业应当是建设周期较短、不需要主力店招商业绩支撑的商业。 5、商业街形态的商业也是本案商业形态的重要组成形式。商业街公摊很小，容易被客户所接受，主要是如何加大沿街面，从而增加商业街的体量。 经营者 投资客 主要投资客类型 经营者客户类型 本项目的直接客户是投资者和经营者，置业目标客户以投资者为主、经营者为辅。 铜陵市收入较高的群体（政府公务员、企业管理人员、企事业技术人员及部分生意人等）； 区域内的经商小业主（也可自用）； 铜陵下辖县市投资客及其他 主力商家：生活超市、主题卖场、购物中心等 次主力商家：品牌专卖店、专业店、便利店：如服装、休闲酒吧、咖啡厅、连锁餐饮店等、特色餐饮及特色休闲吧。如：上岛、名典、花园咖啡等； 独立个体经营者，具有一定实力和经营经验的个体经营户 商业组团功能定位思考 1、从商业分流来看，依照国家质量监督检验检疫总局的《零售业态分类》，根据选址和商圈不同，购物中心主要分四种，近邻型、社区型、区域型、超区域型；同时据购物中心分布统计显示，随着旧城改造、城市外扩的进程加快，区域型购物中心将是一种主力趋势，且潜力无限。 2、从消费习惯来看，一项调查表明，尽管百货广场与shoppingmall已成为城市人休闲购物的一个时尚场所，但在更多的时间里，尤其是劳累了一天之余，人们还是渴望在居住区域的周边就能随时得到购物、娱乐休闲以及餐饮上的优质、便捷服务；这也印证了营销的4C理论。 3、从城市发展来看，更多提倡城市运营观念，有效规划未来社区的生活及配套，包括对城市资源的充分利用，更多讲究区域商业资源的共享性与合理性，归根为集约城市的结构方式；现代的商业中心不仅仅是零售业全部的综合，还是整个城市服务功能的综合。 项目功能定位： 区域型购物中心 前言 作为新区首先开发的大体量商业地块 ——我们寻找怎样的商业主题定位差异化呢？ 商业组团主题定位建议 综合考虑本案的地理位置、未来入住的居住人群，我司对于本案商业功能定位如下： 立足于区域未来居住人口变化，面向更充满活力的新兴居住人群； 开放、友好的商业空间，不仅仅局限于本案的居住人群； 兼容多样化的商业业态，提供消费人群以丰富的物质与精神消费选择； 新颖的建筑风格，吸引消费者到达项目消费； 为消费者营造休闲、生活氛围； 提供消费人群便利性消费。 商业组团主题定位关键词释义 居住人口变化 铜陵新区的新居民提升了区域内整体居住人群的消费档次。 开放、友好 本案的商业面积具有更大的包容性，服务于整个片区。 多样化 不同于目前片区地区的现有商业，具有更丰富的商业业态选择。 新颖 致力于打造片区地区商业项目的地标性建筑。 休闲、生活 提供消费者以单纯购物外的解压与放松的精神消费环境。 便利性 通过设置方便的停车以及其他交通手段达成消费者的便利消费。 商业组团主题概念 商业主题概念充分体现项目商业面积的功能定位，使得消费者能够通过主题概念加深对商业面积功能的了解，进而加深其消费观念，培养其消费习惯。 第六代商业模式—— 生活方式中心 Life Style Shopping Center 生活方式中心模式解析 被称为继传统门店、百货商城、购物中心、步行街、MAL