保障性住房建设面临的困境.docVIP

ZHUANTI 专 题  保障性住房建设  各地保障性住房建设已初见成效，但相关的政策、配套措施并不完善，亟待解决 资金、土地、监管、运营、机制等方面的困境 保障性住房建设面临的困境  郑 保  慧 障性住房建设是促发展、惠 民生、保稳定的重要举措。 “十二五”规划纲要确定，未来五年建 设保障性住房、棚户区改造住房3600万 套，任务艰巨。十八大报告提出，要建 立市场配置和政府保障相结合的住房制 度，加强保障性住房建设和管理。目 前，各地保障性住房建设已初见成效， 但相关的政策、配套措施并不完善，亟 待解决资金、土地、监管、运营、机制 等方面的困境。 完善资金支持框架，破解融资困境 “十二五”期间建设3600万套保障性 住房，其资金需求量较大。近年来，保 障性住房建设金融政策支持力度加大， 税费优惠措施也更具体，有力地促进 了保障性住房的建设。但调研中也了解 到，有些地区尤其是中西部保障性住房 建设资金缺口较大。为弥补资金缺口， 各地探索了发行企业债、信托基金等多 种融资渠道，但总体规模不大，融资成 本也相对较高。一些银行认为，保障性 住房项目关联度高，情况复杂，特别是 公租房和廉租房项目还款来源不确定， 风险较大，贷款投放较为谨慎。总体而 言，由于保障性住房建设资金回收周期 长、利润空间小等因素影响，各地保障 性住房建设资金仍以政府投入为主，社 会资金参与融资的积极性不高。 韩国和日本在保障性住房融资方面 的经验值得借鉴。韩国建立了以国民住 宅基金为主导的融资体系。国民住宅基 34 金的主要来源是国家住宅债券、利息收 入和住宅预购储蓄。大韩住宅公社可从 国民住宅基金得到20年期、固定4%利率 的优惠贷款，私人部门进行的公租房建 设可从国民住宅基金得到15年期、固定 4% ～5% 利 率 的 优 惠 贷 款 。 日 本 公 团 的 资金运作主要采取向政府和民间机构贷 款，建房后出售回收（日本公团住宅包 括出售型公团住宅和出租型公团住宅， 后者类似于我国的公租房），然后归还 贷款的方式。向政府贷款是公团最主要 的建设资金来源，占公团贷款总额的 64.5%。不仅如此，政府对公团贷款实 行利率优惠政策，年利率为4%。除此之 外，政府对公团的贷款实行利息补偿制 度，在每年的年度预算中，对公团的经 营事业进行财政补助。韩国和日本保障 性住房融资都具有以下特征：其一，均 通过中长期低息贷款的方式为建设主体 提供资金支持，但略有区别。韩国是从 国民住宅基金获得公租房贷款，而日本 则通过政府直接给予中长期低息贷款。 其二，均采用了多元化的融资手段，如 直接或间接利用企业债券、企业年金、 保险资金等。 为此，要逐步建立和完善保障性住房 建设的资金支持机制。第一，应加快完 善政策环境，出台针对保障性住房尤其 是公租房的中长期低息贷款政策。住房 和城乡建设部、人民银行、银监会等部 门应联合制定针对公共租赁住房的中长 期低息贷款的政策或者给企业以个人按 揭贷款利率同等优惠的利率（个人按揭 贷款相当于零售，而向企业以个人按揭 2013年第3期 主持人:赵雪芳  贷款利率放贷则相当于批发）。第二， 充分发挥住房公积金的作用。韩国国民 住宅基金的主要资金来源是预约储蓄， 而日本金融公库也为公租房提供了大量 的资金。这些以强制性储蓄为特征的政 策性金融在解决住房问题上起到了很大 的作用。我国的住房公积金也应该以更 大力度支持公租房建设。第三，拓宽有 关资金的用途以及降低发行中长期企业 债券门槛。根据目前政策，地方社保基 金和企业年金不能投资不动产，在高通 胀背景下将会出现不断贬值现象。2010 年《保险资金投资不动产暂行办法》已 允许保险资金以物权、股权、债权等多 种形式投资不动产。社保基金和企业年 金作为政策性保险资金，也应该进一步 拓宽投资渠道，实现与保障性住房的对 接。第四，创新金融产品设计。与韩国 和日本相比，我国社会资金较多，流动 性过剩。机构投资者特别是社保基金、 保险资金等需要取得稳定的收益回报， 个人投资者需要取得比银行存款利率高 一点的收入，这为保障性住房建设吸引 各类社会资金提供了良好的外部环境； 保障性住房的稳定收益又进一步增强了 对投资的吸引力。要创新投融资机制， 有效利用保险、信托、社保基金等长期 资金，积极吸引企业参与保障性住房建 设，关键是如何创新和设计良好的金融 产品，并降低投资门槛。现在有关公共 租赁住房的金融产品形式有基金、REITs 等，推进速度还较为缓慢。可研究出台 权益型REITs的发行和交易制度，利用这 一创新金融产品为保障性住房建设提供 更多的资金试点。此外，还要保证保障 性住房开发的合理盈利空间，探索可持 续的开发建设模式。 多渠道解决用地问题，疏解供地矛盾 随着我国工业化、城市化的深入发