物业管理概论第7章.pptVIP

（五）明确设备使用与维护管理的要求 设备使用与维护管理的要求包括： 1．设备操作人员须经培训考核合格并领取操作资格证书后，才能凭证上岗操作，且应严格遵守设备安全操作规程。 2．多班制连续运行的设备，操作人员要严格执行交接班手续。 3．操作人员负责日常的维护保养工作，维护保养工作应达到清洁、整齐、润滑、安全的标准。 4．设备润滑要做到“五定”（定人、定点、定时间、定任务、定质量），润滑记录及油库的收发记录应齐全、正确。 （六）明确设备检修管理的要求 设备检修管理的要求包括： 1．保持设备的完好状态，对不完好的设备有分析、有对策、有处理结果。 2．检修人员应定期巡检保养。计划检修和计划外修理（故障修理）的记录要准确、齐全。 3．合理编制设备大修计划。大修计划应包括停机安排、技术准备、备件准备、材料费用及检修工时的预计等。 4．大修工作由设备部门负责安排实施、按期完成，完成后按有关标准进行验收，并履行验收交接手续。 （七）明确各种技术经济指标 各种技术经济指标应达到行业或上级主管部门规定的要求，这些指标包括： 1．主要设备完好率。 2．主要设备利用率。 3．主要设备故障停机率。 4．大修计划完成率。 5．设备重大事故率。 6．设备闲置率。 （八）明确设备经济管理的要求 设备经济管理要求包括： 1．设备管理全过程中应重视经济效益。 2．按规定定额提取折旧费用，折旧费用应用于设备的更新改造。 3．规定编制设备大修费用预算计划。 4．各部门应会同财务部门对维修费用进行考核、统计管理，并进行维修成本分析。 5．能源核算工作，降低能源耗用量。 第四节 物业设施设备运行维修管理 一、物业设施设备的运行管理 （一）制订合理的运行计划 （二）配备合格的运行管理人员 （三）提供良好的工作环境 （四）建立健全必要的合理的使用制度 （五）设施设备的状态管理 1. 设备的检查 2. 设备的状态监测 3. 定期预防性试验 4. 设备故障诊断 二、物业设施设备的保养管理 设施设备在使用过程中会产生松动、磨损、发热等各种故障，时间久了会影响设施设备的正常使用，严重的甚至会酿成事故。因此，物业服务企业要经常对使用的设施设备进行保养和调正，防患于未然。 （一）设施设备保养方式 设备保养方式主要是“清洁、紧固、润滑、调正、防腐、防冻”。对长时期运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。 （二）设施设备保养制度 设施设备保养实行三级保养制度，具体内容包括日常维护保养、一级保养和二级保养。 三、物业设施设备的维修管理 （一）编制物业设施设备维修计划 1.明确目标 提高设备设施性能与完好率，延长设备寿命，节约资金投入，保障设备安全运行。 2.收集各类图纸、图样、记录表格以及其他技术档案资料、以往运行资料、技术诊断资料等。 3.根据技术的可行性分析、资源的可利用性分析、资金的安排、用户的需求，编制各类计划。 4.维修计划应包括维修养护的对象、维修养护的责任人、维修养护的标准、维修养护的方法以及维修的效果的验证。 5.确定计划，接受业主的问询 （二）做好维修的准备工作 1.修前预检 修前预检是对待修物业设施设备进行全面的检查，目的是掌握修理对象的技术状态。 2.修前工艺准备 根据情况决定是否编制修理的工艺规程或设计必要的工艺装备等。 3.其他准备 其他准备包括对材料及零备件、专用工、量具和设备的准备，以及具体落实停修日期和时间、向业主和有关部门发出通知、清理作业现场等设施设备停修前的准备工作。 （三）分清维修的类型 物业设施设备维修根据设施设备破损程度可分为： 1.设施设备更新和技术改造 2.大修工程 3.中修工程 4.零星维修工程 5.故障维修 6.设备维修日常工作 （四）组织维修的控制 要严格按照房屋及设施设备的维修计划实施，在确保安全的前提下，注意控制以下几个因素： 1．质量的控制 2．进度的控制 3．成本的控制 （五）验收和存档 物业服务企业应该根据设施设备维修养护项目实际情况，采取适当的验收方式。同时考核维修养护工作计划完成情况，维修养护达到的工作质量标准，维修养护工作的效率，成本控制的效果。并将维修养护的计划、预算和批准文件、维修养护工作记录、更换材料和零配件记录、竣工图和验收资料等存档。 四、几种典型设施设备的管理 （一）供配电系统 管理工作的主要内容： 1.配备合格的专业工程技术人员和相应数量的操作和维修电工。 2.制订严格的供配电运行制度和电气维修保养制度，同时建立相应的检查监督机制保证各项制度的执行。 3.建立供配电系统技术档案。 4.配备各种必要的工具、仪器仪表和安全防