物业经营管理二物业服务企业.pptVIP

(一) 考核的组织与实施 1.考核的对象与内容 1）项目负责人的考核 2）操作层员工以及其他物业管理人员的考核 2.考核的原则 1）凡是与绩效有关的工作都要列入考核指标体系，做到全面和完整，以避免考核的片面性。 2）考核的内容必须与工作相关，与工作无关的诸如个人生活习惯、癖好之类的琐细内容不要包括在考核内容中。 3）考核标准要便于衡量和理解，如果含混不明，抽象深奥，便无法使用。考核标准必须可以直接操作，同时还应尽可能予以量化，做到可定量测定。 4）考核标准应适用于一切同类型的员工，不能区别对待或经常变动，使考核结果的横向与纵向可比性降低或没有，使考核没有可信度。 5）考核标准的制订与执行必须科学合理，不掺人个人好恶等感情成分。 四、员工的考核与奖惩 3.考核的程序 4.考核的方法 物业服务企业员工考评通常采用定性考核法和定量考核法。 定性考核法主要包括采用个人述职、群众考评、组织谈话、上级评定等方式进行。一般从“德”、“能”、“勤”、“绩”四个方面组织考核。 定量考核法主要包括设计相应考核指标体系，通过对被考核人所管部门、承担职责、工作完成情况进行指标分解，以量化指标进行考核。 定性考核和定量考核不是孤立的，而是应相互结合综合评定。 (二)员工的奖惩 1.员工的奖励 一般说来，对员工的奖励可分为物质奖励和精神奖励两种。物质奖励包括奖金、加薪、奖品、升迁、带薪休假等；精神奖励包括表扬、培训等。 2.员工的惩罚 惩罚的形式包括：批评、扣罚奖金、给予罚款、降低薪资、降低职务、免除职务、岗位调整、给予辞退以及其他惩罚。 （一）可以提高企业经营活动的连续性与效率 （二）可以强化员工的责任意识 （三）可以产生良好的激励效果，能有效地调动员工的劳动积极性 一、企业岗位责任制的重要性 （一）制定原则 权责利相结合 协商一致 他律与自律相结合 稳定性与灵活性相结合 可操作性原则 （二）岗位责任制的制定 包括职位名称、内容、工作权限、工作责任、任职资格、服务报酬 二、岗位责任制的制定原则和方法 （二）在申报资质时需提供的资料 新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设一年的暂定期。 （三）物业服务企业的资质管理 资质管理是房地产行政主管部门依法对物业服务企业和行业进行管理的主要内容之一。资质管理还包括对已设立的物业服务企业是否遵守法规、规章，是否履行合同，以及经营管理、信用等情况进行监督检查。 内容 一级 二级 三级 专业技术职称 物业管理人员以及工程、管理、经济人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称 不少于20人，中级以上不少于10人 不少于10人，中级以上不少于5人 职业资格证书 物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书 管理项目 管理两种以上物业，且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：多层200万平方米；高层住宅100，独立式住宅（别墅）15；办公楼、工业厂房及其他物业50。 多层住宅100；高层住宅50；独立式8；办公楼、工业厂房及其他物业20 有委托的物业管理项目 其他 建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经验管理业绩 第二节 物业服务企业的组织形式 与机构设置 一、物业服务企业的组织形式 物业服务企业的组织形式有直线式、直线职能制、事业部制、矩阵制等 （一）直线制 经理 服务部主任 维修部主任 组长 组长 组长 组长 组长 组长 直线制的特点：企业各级领导者亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，不设专门职能机构。 直线制的组织形式适用于业务量较小的小型物业服务企业的初期管理。 主要优点：领导能够集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时。 主要缺点：要求领导者通晓各种专业知识，具备多面的知识和技能。 （二）直线职能制 公司经理 职能机构 职能机构 职能机构 职能机构 物业管理项目机构 物业管理项目机构 物业管理项目机构 职能人员 职能人员 作业组 作业组 职能人员 职能人员 作业组 作业组 直线职能制的特点：各级主管人员直接指挥，职能机构是直线行政主管的参谋。职能机构对下面直线部门一般不能下达指挥命令和工作指示，只是起业务指导和监督作用。这种组织形式是目前物业管理机构设置中普遍采用的一种形式。 主要优点：加强了专业管理职能，适应涉及面广，技术复杂，服务多样化，管理综合性强