房地产估价六假设开发法.pptVIP

第六章假设开发法 化学工业出版社 开篇案例：某成片荒地的面积为2k m2。，适宜进行“五通一平”的土地开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为80%；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/ m2。；开发期为3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等费用为2.5亿元/k m2。；贷款年利率为8%；土地开发的年利润率为10%；当地土地转让中卖房需要缴纳的营业税等税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的契税等税费为转让价格的4%。请根据以上资料估算该成片荒地的总价和单价。 第一节 假设开发法的基本原理 一、假设开发法的含义 假设开发法又称预期开发法、余值法、倒算法，是预测估价对象未来开发完成后的价值，和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出和赢得利润来求取估价对象价值的方法。 第一节 假设开发法的基本原理 二、假设开发法的理论依据 三、假设开发法应用的前提条件 预期原理 1.要有一套统一、严谨及健全的房地产法规； 2.要有一个明朗、稳定及长远的房地产政策，包括有一个长远、公开的土地供应计划； 3.要有一个全面、连续及开放的房地产资料库，包括有一个清晰、全面的有关房地产开发建设和交易的税费清单或目录。 第一节 假设开发法的基本原理 四、假设开发法的适用范围 1.待开发土地的估价； 2.土地整理的估价； 3.待拆迁改造再开发土地的估价； 4.在建工程的估价； 5.有装修潜力或可改变用途的旧有房地产的估价； 6.现有房地产中单独评估土地的价格。 = 一、假设开发法的基本公式 开发完成后的房地产价值－ 后续开发成本 －管理费用 －销售费用 －投资利息 －销售税费 ―开发利润 ―取得待开发房地产税费 待开发 房地产价值 第二节 假设开发法的计算公式 二、按估价对象细化的公式 1.求生地价值的公式 （1）适用于将生地开发成熟地的公式 生地价值＝开发完成后的熟地价值－由生地开发成熟地的开发成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－土地开发利润－取得生地的税费 （2)适用于在生地上进行房屋建设的公式 生地价值＝开发完成后的房地产价值－由生地建成房屋的开发成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润－取得生地的税费 第二节 假设开发法的计算公式 二、按估价对象细化的公式 2.求毛地价值的公式 （1）适用于将毛地开发成熟地的公式 毛地价值＝开发完成后的熟地价值－由毛地开发成熟地的开发成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－土地开发利润－取得毛地的税费 （2）适用于在毛地上进行房屋建设的公式 毛地价值＝开发完成后的房地产价值－由毛地建成房屋的开发成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润－取得毛地的税费 第二节 假设开发法的计算公式 二、按估价对象细化的公式 3.求熟地价值的公式 熟地价值＝开发完成后的房地产价值－由熟地建成房屋的开发成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润－取得熟地 的税费 第二节 假设开发法的计算公式 二、按估价对象细化的公式 4.求在建工程价值的公式 在建工程价值＝续建完成后的房地产价值－续建成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－续建投资利润－取得在建工程的税费 5.求旧的房地产价值的公式 旧的房地产价值＝装饰装修改造或改变用途后的房地产价值－装饰装修改造或改变用途的成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－装饰装修改造投资利润－取得旧的房地产的税费 第二节 假设开发法的计算公式 三、按开发完成后的经营方式细化的公式 1.适用与开发完成后的房地产出售的公式 V＝Vp－C 式中 V—待开发房地产的价值； Vp—采用市场法测算的开发完成后的房地产价值； C—后续开发建设的必要支出和应得利润。 2.适用于开发完成后的房地产出租或营业的公式 V＝VR－C 式中 VR—采用收益法测算的开发完成后的房地产价值。 第二节 假设开发法的计算公式 一、调查待估房地产的基本情况 1.土地的位置 （1）所依托的城市在国内或国际所处的经济环境和社会环境状况； （2）所依托的地区的性质、地位及政府的政策和规划建设设想； （3）具体的坐落状况及周围环境和交通便利程度。 2.土地面积大小、形状、地质状态、平整程度及基础设施等情况。 3.政府的城市规划限制：用途、容积率、覆盖率、建筑高度等情况。 4.土地的权利状况：土地的使用年限、续期的规定及转