房地产估价七其他估价方法.pptVIP

第二节 路线价法 六、路线价法计算举例 【例题7-5】解： ? 由于路线价是用土地单价表示的，计算时采用表7-5中的深度价格修正率，具体应为平均深度价格修正率，故： 该宗土地的单价＝路线价×平均深度价格修正率 ? ? ＝1000× 140％ ? ? ＝1400(元／㎡) ? ? 该宗土地的总价＝土地单价×土地面积 ? ? ＝1400× 20 × 15.24 ? ? ? ? ＝42.67(万元) 第二节 路线价法 六、路线价法计算举例 2.前后两面临街矩形土地价格的计算。先确定高价街与低价街的影响范围的分界线，再以此分界线将土地分为前后两部分，然后按各自所临街道的路线价和临街深度计算价格，再将此两部分的价格加总。 V(总价)=u0×dv0×f×d0+u1×dv1×f×(d-d0) V(单价)=[u0×dv0×d0+u1×dv1×(d-d0)]/d 式中 ? u0——前街路线价； ? ? ? dv0——前街深度价格修正率； ? ? ? d0——前街影响深度； ? ? ? u1——后街路线价； ? ? ? dvl——后街深度价格修正率；  d——总深度。 ? ? 第二节 路线价法 六、路线价法计算举例 【例题7-6】图7-2中是一块前后两面临街、总深度为30m的矩形土地，其前街路线价(土地单价)为2500元／㎡，后街路线价(土地单价)为1500元／㎡。试按重叠价值估价法计算其前街影响深度。 第二节 路线价法 六、路线价法计算举例 【例题7-6】解：? 该前后两面临街矩形土地的前街影响深度计算如下： 前街影响深度＝前街路线价/(前街路线价+后街路线价)× 总深度= 2500/(1500+2500) ×30=19m 第三节 基准地价修正法 一、基准地价的含义 基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。 二、基准地价的作用 （1）基准地价是评估宗地价格的基础 （2）基准地价是合理调整土地利用结构的经济杠杆 （3）基准地价可作为制定城市国有出让土地使用权价格的依据 （4）基准地价是国家计征土地使用税、土地增值税等税费的依据 （5）基准地价能为投资者提供价格信息 第三节 基准地价修正法 三、基准地价修正法的适用范围 1.基准地价法适用于完成基准地价的评估城镇中的土地估价，即具备基准地价和相应修正体系成果的城镇中的土地估价。 2.基准地价法是市场比较法的变形、量化及系统化后的一种估价方法，是在短时间内大批量进行宗地评估的有效手段，可快速方便地评估多宗土地的价格。 3.基准地价系数修正法估价的精度与基准地价及其修正体系的精度密切相关。 第三节 基准地价修正法 四、 基准地价修正法的操作步骤 1.收集、整理当地基准地价成果 2.宗地级别及基准地价的确定 3.宗地影响因素调查分析与修正系数确定 4.年期修正的公式与方法 式中：y——宗地使用年期修正系数； 　　　r——土地还原率； m——待估宗地可使用年期； n——该用途土地法定最高出 让年期。 第三节 基准地价修正法 四、 基准地价修正法的操作步骤 5.期日修正的依据、参数确定、方法 y=宗地估价期日的地价指数/基准地价评估期日的地价指数 6.容积率修正的依据、参数确定、方法 Kij= 式中：Ｋij——容积率修正系数； 　　　Ｋi——待估宗地容积率对应的地价水平系数； 　　　Ｋj——级别或均质域内该类用地平均容积率对应的地价水平指数。 第三节 基准地价修正法 四、 基准地价修正法的操作步骤 7.开发程度及其他因素修正 比较待估宗地价格定义与基准地价内涵，当二者内涵一致，开发程度相同时，则不必进行土地开发程度差异修正，当二者不一致时，则需进行开发程度差异修正，将基基准地价修正为与待估宗地地价设定的土地开发程度。 8.修正确定宗地价格 根据前面所求得的各项修正系数，对待估宗地对应的基准地价修正，运用基准地价系数修正法的公式，即可求得宗地地价。 第七章其他估价方法 化学工业出版社 第一节 长期趋势法 一、长期趋势法的含义 长期趋势法是在遵循事物连续性原则的基础上，根据预测目标的历史和现有的时间序列资料呈现长期趋势变动轨迹的规律性，用数学方法找出拟合趋势变动轨迹的数学模型，对房地产的未来价格作出预测、判断的方法。房地产估价的长期趋势法是将预测科学的基本理论和方法运用到房地产估价上面产生的一种估价方法。 第一节 长期趋势法 二、长期趋势法的理论依据 三、长期趋势法的适用条件 根据房地产价格的历史