杭州(2006)20号地块投资立项申报建议书.docVIP

 目 录 第一部分 项目概况 3 1.1宗地位置 3 1.2规划指标 3 1.3招标方式 4 1.4土地款支付方式 4 第二部分 市场分析 5 2.1对房地产业宏观政策的若干判断 5 2.2杭州住宅市场走势基本分析 6 2.3杭州写字楼市场分析 10 2.4杭州酒店业分析 15 2.5杭州酒店式公寓市场分析 17 第三部分 项目SWOT分析 21 3.1优势分析（Strength） 21 3.2劣势分析（Weakness） 22 3.3机会分析(Opportunity) 23 3.4威胁分析(Threats) 23 第四部分 项目定位与地价测算 26 4.1项目定位 26 4.2经济技术指标估计 26 4.3项目的建设进度 27 4.4项目投资成本估算 28 4.5销售收入估算 30 4.6 地价测算 32 4.7项目财务效益评价 36 4.8 敏感性分析 37 第五部分 地价报价建议 41 第一部分 项目概况 1.1宗地位置 杭政储出（2006）20号地块，位于拱墅区（如图），东至京杭运河，南至白马公寓、长征新村等，西至湖墅南路，北至文晖路，原为杭州汽车发动机厂。 1.2规划指标 宗地总面积为104070平方米（折合156.1亩），由A、B、C、D、E、F六地块组成，具体规划指标见下表。 表1-1 项目规划指标 编号 出让面积 （平方米） 用途 容积率 建筑 密度 绿化率 A 10071 办公兼容宾馆业用地 ≤4.3 ≤45% ≥25% B 8734 办公兼容宾馆业用地 ≤4.3 ≤45% ≥25% C 11486 住宅（设配套公建）用地 ≤3.6 ≤25% ≥30% D 22170 住宅（设配套公建）用地 ≤2.8 ≤25% ≥30% E 27420 住宅（设配套公建）用地 ≤2.9 ≤25% ≥30% F 24189 住宅（设配套公建）用地 ≤2.9 ≤25% ≥30% 1.3招标方式 该地块采用挂牌方式出让，本次挂牌报价时间：2006年9月14日至2006年9月29日期间工作日上午8：30—11：30，下午1：30—5：00止（9月29日下午截至时间为2：30）。竞价地点：杭州市公共资源交易中心（东新路155号和平家俬第二部分 市场分析 2.1对房地产业宏观政策的若干判断 2.1.1政府对房地产市场的调控不会放松 从央行在今年4月、8月两次调整金融机构贷款基准利率 5月温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施，温家宝总理放松房地产政策体系紧盯房价上涨过快、供给结构不合理等问题。鼓励普通商品房自住性消费扩大消费需求在扩消费需求中最有意义对上下产业带动作用最大的是住房消费鼓励普通商品房自住性消费信贷，2005年以来，杭州房价全盘跳跃式上涨的态势不复存在，杭州楼市进入政策与市场的磨合盘整期 2、短期市场供大于求态势不容忽视，但预计很快进入供求平衡甚至供不应求状态。 杭州透明售房系统显示目前可售的房源达19400套左右，比2005年6月底的11800套增加了40%，其中可售的商品住宅为15303套。若按2005年全年成交商品房15997套的速度，在不增加一套新预售房情况下，则消化已取得预售证的这部分房源需要整整一年的时间。若按2005年全年成交商品房21969套的速度，则需要8个多月。今明年供给压力较大主要来自于：2003年是市区土地投放量最大的一年，达3500亩，2004年达到2500亩，这些土地正处于开发高峰期；第二，周边地区的闲林、良渚一带供应量很大；第三，经济适用房开发量很大，目前未销售的经济房高达9000多套。 3、板块之间、楼盘之间的分化将进一步加剧 在地铁项目正式运行之前，受区域性供求关系的影响，板块之间的分化加剧，滨江南岸、闲林板块由于土地开发量过大，受到很大的压力，价格将呈滞涨状态。但是市中心楼盘因为供给量的稀缺（见SWOT分析部分详实材料）、居住的成熟性而表现价格的坚挺并呈上扬之势。地铁沿线土地地价与售价预计在地铁投入运行前后有一明显的涨幅，并对市中心楼盘价格上涨产生一定的抑制，这是本楼盘定价中必须要考虑的因素。 楼盘之间的分化也将进一步加剧，高性价比的楼盘受到市场的认同。从2005年宏观调控以后杭州楼市的表现看，出现二头热现象，以金色海岸为代表的高档精品楼盘和以下沙梦琴湾为代表的低价位楼盘热销，而处于中间状态缺乏特色的楼盘滞销。拥有稀缺资源的高档精品楼盘售价。独特的核心地位高层成功酒店式高级公寓其均价从开盘时的每平方米15元左右，一直爬升到2元，房价在杭州市区始终遥遥领先。记录时间 均价 2006-07-03 25000元/平方米 2006-03-06 20000元/平方米 2006-01-20 21800元/平方米