加强房地产开发企业税收监管的对策研究——以呼和浩特市为例.pdfVIP

加强房地产开发企业税收监管的对策研究??以呼和浩特市为例 摘 要 房地产业是我们国家近几年来迅速发展的产业,占国民经济的比重逐年上 升,房地产价格也一路上涨,受到各方关注。据有关调查显示,我国房地产私 营企业利润远高于其他私营企业,房地产行业是私营经济中利润率昀高的行业。 但房地产税收是不是与产业的发展同步得到增长,这是包括国家、社会各界和 税务部门都关注的问题。本文就是在这样的背景下试图分析房地产税收的基本 情况。 本文的研究对象包括房地产业的涉税问题,房地产业的税收情况,及加强 房地产税收的对策。 本文首先介绍了我国房地产市场的快速发展,分析了形成较高房价的原因, 指出房地产市场存在“暴利下的税收黑洞”,得出加强房地产税收监管重要而且 迫切的结论。 本文的观点是房地产业的效益增长要惠及普通民众,通过税收手段压缩房 地产商的利润空间。近些年来,随着经济社会的发展和城市化的推进,我国的 房地产市场得到了快速的发展,在房地产的建设速度不能满足市场需求时,形 成了供不应求的市场格局。在供不应求和追涨行情的大背景下,房地产商按照 需求的购买力进行商品房趋高性定价,成就了高房价和房地产商的暴利。这种 由于经济社会快速发展带来的房地产效益倍增,受益人不应当仅仅是房地产开 发商,而应该是全体社会和公民,税收手段就是能够实现这样目标的昀佳手段。 但是我国目前的房地产税收存在着税制不合理、税收监管体系不完善的问题, 房地产税收流失严重,在完善税制需要较长过程的情况下,加强房地产税收监 管就更加迫切,房地产税收有着巨大的潜力可挖。 本文的第二部分介绍了呼和浩特房地产业的发展并保守地测算了税收流失 数。由于受数据来源的限制,笔者无法得出房地产业真实的、定量的利润空间, 也就不能得出房地产业真实的税负水平。也由于本文的重点是以呼和浩特为例, 构建房地产业的税收监管体系,因此,笔者以全国的房地产税收征收水平为参 照系,测算呼和浩特房地产业的税收流失数。实际的税收流失应该比测算的税 收流失规模更大。1 加强房地产开发企业税收监管的对策研究??以呼和浩特市为例 对于呼和浩特的房地产业,税收流失主要发生在营业税和企业所得税,根 据本文的估算,呼和浩特房地产业2001-2005年营业税的流失规模至少为15442 万元,占已征税款的25%,企业所得税的流失规模至少为10216万元,占已征 税款的58%。房地产开发企业利用房地产业涉及的经济活动复杂、项目滚动开 发的特点,隐匿经营收入,随意结转收入及成本,偷逃相关税收。再加上房地 产税收政策及税收监管存在漏洞,造成房地产税收的流失。据此,本文得出结 论,要加强房地产企业的税收监管,尤其要加强营业税和企业所得税的监管, 提高房地产企业所得税的应税所得率,对于规模较大和账目健全的企业实行企 业所得税查账征收,项目完工前预缴的政策。 昀后,在借鉴其他地区房地产税收监管经验的基础上,本文提出了建立房 地产税收监管体系的构想。 由于房地产业和房地产税收有着与其他行业显著不同的特点,存在着税务 机关与房地产商信息不对称的状况,加强房地产税收首先要解决经济信息不对 称的问题,而且,加强房地产税收是一个系统工程,要全方位的改善管理机制 和管理手段。本文从建立有利于房地产税源监管的机制和解决经济信息不对称 两个方面构想建立房地产税收监管体系。 一方面要建立有利于房地产税源监管的机制。由于房地产业具有经营周期 长、中间环节多、产供销体系复杂等特点,目前的征管体制、机构并没有针对 房地产业复杂的特点作出应对,成立专业化的税收管理组能够有效地解决这两 个问题;目前的行业税收管理办法仅限于房地产业各税种的政策规定,缺乏可 操作的征管办法、征管措施,研究出台既符合企业发展方向又有利于税收征管 的房地产业税收项目管理办法既便于纳税人规范经营,又便于基层税务部门征 管;由于存在权力寻租及税务征管员自身知识能力的限制而导致的税源流失, 按照“信息共享、权力分散”的原则建立多层次的税源监控体制,并建立复核、 复查制度;由于房地产的经营信息点多面广,不易掌握,而且房地产开发项目 周期很长,按房地产开发项目逐个建立档案就非常有必要;房地产业信息量大、 面广,以人工方式记载、交流这些信息工作量大且利用困难,而且,利用这些 信息进行税款计算及纳税评估也是一个非常复杂的过程,因此,要建立房地产 业信息化税源监控体系。 另一方面要解决房地产经济信息不对称的问题。在房地产开发业务的管理 2 加强房地产开发企业税收监管的对策研究??以呼和浩特市为例 中,各职能部门掌握着房地产经营的各种信息,这些信息对确定涉税对象、计 税依据、进行纳税评估等有着重要作用,因此,要建立与这些职能部门协调配 合的机制;发票是税务机关从售房人和购房人的交易活动中