管理规约法律问题研究.pdfVIP

摘 要 何谓管理规约？我国《物业管理条例》第 17 条第 1 款规定 ：“管理规约 应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务， 违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。”我们可以将《物业管理 条例》对于管理规约的规定看作一个描述性的定义，它具有较强的包容性，但 却仅仅是列举了管理规约的主要内容，并未对管理规约的基本概念有一个较为 清晰的界定，也未涉及管理规约的性质及法律地位。随着我国房地产业的快速 发展，物业管理的法律调整问题日渐成为人们关注的重点。《物权法》以基本法 律的形式明确肯定了建筑物区分所有权这一特殊的所有权形态。业主既是物业 的所有权人，也是业主自治活动的主体。因此，建立、发展完善的业主自治法 律制度，对我国良好的物业管理秩序乃至和谐社会的建设都起着非常重要的作 用，尽管《物权法》和《物业管理条例》已经确立了业主自治的基本法律框架， 但仍有待进一步完善。 物业小区的管理，应当是小区成员自主自治的事项，如何保障业主能基于 其享有的区分所有权而对小区进行自治管理从而促成小区和谐自治的美好局 面，是值得深入研究的问题。管理规约调整物业管理过程中各个参与管理的主 体之间的法律关系，是物业管理最重要的依据。作为业主团体自治意思表示的 载体，管理规约既是业主自治管理的体现，也是业主行使共同管理权的依据。 管理规约的重要性虽然已经被认识，但其受重视程度仍然不足。现行立法对管 理规约的规定仅限于管理规约的制定、修改和效力等基本方面，而且多为间接 规定，对于管理规约的定义、性质、对第三人的效力等重要问题都没有明确规 定。《物权法》对管理规约的规定着墨甚少，而《物业管理条例》的规定也没有 充分反映出管理规约的自治属性，反而有太多的行政干预的痕迹；理论界对管 理规约也缺乏深刻的研究和探讨，使得管理规约在物业管理中应有的作用没有 能够得到充分的发挥。并且，尤其需要注意的是，公权力干预过多是违背物业 管理私法自治的本质属性的。 目前，在我国，与业主管理规约制度相配套的法律规定尚不完善，而民法 理论界对管理规约的研究也很不充分，这就要求我们立足于民法基本理论，从 1 物业管理的实践出发去探索研究。在涉及建筑物区分所有权的诸多现实问题中， 共有所有权及共同管理权一直是最为突出的问题之一，比之专有所有权而言， 涉及这一部分的法律规定不仅匾乏、抽象，而且更加缺乏相关配套机制加以保 障。参考世界发达国家与地区的立法与实践，它们大多在承认业主自治的前提 下，辅以必要的行政、司法规制，确立以订立管理规约、召开业主大会、成立 管理组织实际管理为主要内容的管理制度。其中，小区的管理规约作为反映业 主共同意志，界定业主之间权利、义务与责任的基本文件，在小区的管理中具 有极其重要的意义。本文基于民法私法自治的最高理念，从保障业主权益的角 度出发，分别从四个不同的视角透视管理规约：首先对管理规约的概念本身进 行定位，解析其性质，然后论述管理规约的创制和生效，进而分析其内容和效 力，最后提出关于瑕疵管理规约的救济问题；并且，通过对实际案例的分析， 厘清物业管理当中共有部分的管理所涉及的法律问题。 本文以分管协议理论为立足点，对管理规约的核心——创设、内容、效力 三个层面的内容进行了详细的探讨，最后得出结论，即应当明确管理规约就共 有部分的管理所作的约定本质上具有分管协议的性质，并且还应当以此为基础 建立起以意思自治为核心，以管理规约为基础的物业小区业主的共有部分所有 权和管理权的保护体系。其中，就目前而言，登记公示和瑕疵救济两个基本制 度的构建是关键。一方面，登记制度的统一和完善无疑是整个物权法能够真正 得以发挥其作用的基础。管理规约只有经过公示，为人所知，才能得到尊重和 遵守。同时，本文认为管理规约的登记若采用登记备案制，则既可以保障民事 活动之自由空间，又将管理规约置于社会的监督之下，可以较好地促进小区管 理的顺利进行。另一方面，为了充分保护业主以及相关利害关系人的合法权益， 建立健全瑕疵管理规约的救济制度是十分必要的。管理规约无效确认之诉和撤 销之诉是鼓励区分所有权人参与小区民主决策和民主监督，保护中小业主的合 法权益的重要手段。 为构建物业小区平等决策、民主治理、和谐相处的法治环境，需要以管理 规约为中心，在物业小区建立起一套科学的管理机制，从而