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摘 要
在我国,以前城市房屋一直以来主要是实行公有制度。房屋大多为国家或
者集体所有,一旦房屋的共用使用设施和设备出现问题的话,也是由国家或者
集体来负责维修保养。那时维修似乎对于个人来讲根本不用考虑和操心。然而
自从二十世纪八十年代后期以来,我国开始推行住宅商品化制度,城镇商品房
大量兴建,因为城镇居民或者企业购买商品房导致一栋建筑物内所有人的多元
化,也就形成了建筑物区分所有的现象。房屋所有权人的变化导致公共部分的
共有出现,一旦发生问题或者需要维修, 自然就要找共有人来解决。住宅专项
维修资金的出现正是这种建筑物区分所有带来的。其制度的设立也是基于所有
共有人的利益。
目前我国关于专项维修资金的相关立法还是比较的简单滞后,并且不同地
区制定的相关法规水平参差不齐,具体执行起来有很大差异。专项维修资金存
在着管理难和使用难的问题。本文正是围绕着当今专项维修资金在性质,缴纳,
使用和管理过程中的突出问题展开讨论,并在其中结合各地的立法和经验,对
该制度进行了梳理,其中也不乏一些典型案例的分析,作者想为一些重点争议
问题找到合理的解决途径。
本文由引言,正文和结语三大部分构成。
引言部分介绍了专项维修资金的来历,从该制度的出现一直到现阶段的发
展都做了简要介绍。从1998年最初规定维修基金的《住宅共用部位共用设施设
备维修基金管理办法》到 2007 年底《住宅专项维系资金管理办法》出台,细数
一下该制度已经存在了二十多年。在立法的梳理中我逐渐感觉到我国立法工作
的逐步完善和科学化。2007年《物权法》中也规定了维修资金的专门条款,使
得这项制度有了我国最高效力等级法律的确认。当然在之前《物业管理条例》
中也有相关的规定,它曾对很多地方立法起到了指导意义。
正文分为四章。
第一章是专项维修资金制度的概述。首先在文中阐明了其基本概念,其次
从三个方面讨论了其性质,分别是专项维修资金是一种什么性质的共有;原来
1
叫“维修基金”,现在叫“维修资金”,这个名称的转变有什么不同;专项维修
资金与物业服务费的差异。再次,从共用部位和共用设施设备两方面介绍了专
项维修资金的使用对象。地方在制定各自的办法时,可以相应的进行细化,文
中举了南宁和北京两地办法中的可取之处,值得借鉴并有利于现实问题的处理。
最后是关于资金的用途,法律中的用途是“维修,更新,改造”,作者比较了现
实操作中“小修,中修,大修,设备更新和技术改造”的几个概念,意在对实
践能有所指导并能与物业费负责的维修进行必要的区分。
第二章是专项维修资金的缴纳。首先依据法律的规定判断出专项维修资金
的缴纳属于强行性规范,因此不能通过其他方式拒绝缴纳或规避。所有的商品
住宅以及公有住房都必须按照规定缴纳。其次从缴纳的主体,缴纳的数额,首
次交存的时间和交存方式四个方面讨论其中存在的问题。资金缴纳的主体为业
主,在以前的规定中还曾要求开发商也须缴纳部分维修资金。其实这样规定没
有必要,根据“谁受益谁负担”的原理由业主缴纳更直接,合理。交存的数额
在不同的规章和办法中有不同规定,主要问题是以什么作为计算的基数。首次
交存时间的规定是为了能实现足额收取专项维修资金。在首次交的时候,法律
规定不交专项维修资金不得交付房屋。其实这只能约束新购商品房的业主,对
之前已入住一直未交维修资金的业主也应设计相应的督促措施。交存的方式以
前多以开发商或物业公司代收为主,实践中出现了很多资金被挪作他用或无法
追回的情况,目前直接规定为业主交到专户银行的做法减少了中间环节,保证
了资金的安全。资金的分户缴纳和按户设帐机制使得业主缴纳的资金可以清楚
的按户查询,这也有利于依照建筑物区分所有权的原理进行使用和管理。最后
是专项维修资金金额不足时的续交问题。
第三章专项维修资金的使用。首先讨论了使用时间。在不同的规定中有的
规定“保修期满后”使用,有的没有明确说明,容易给人以误解。在文中作者
分别对保修期内和保修期满后维修的义务和责任主体进行了梳理。解释了专项
维修资金应在保修期满后使用的原因。其次以图表的形式说明了资金使用的程
序,主要分为业委会成立前和成立后。再次讨论了专项维修资金的分割分区使
用,从正当性与合理性出发,将此种使用从纵向和横向进行分割。如果是整个
小区的维修则需全体业主承担;如果
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