区分所有建筑物业主自治组织的法律重构.pdfVIP

摘 要 在业主维权运动中，区分所有建筑物业主 自治组织发挥着越来越重要的作 用。但在发展过程中，也遇到了很多困难。问题集中体现在两个方面，其一是 现实中，还存在许多法律难题甚至法律空白，严重阻碍了业主自治组织的维权 运动；其二是业主自治组织自身存在很多问题，甚至有蜕变的风险。本文的目 标正是试图找到造成这些问题的内在根源，为问题的解决提供一个思路。 本文的第1章，着重对一些基本概念及研究范围进行分析与界定。通过比较 和分析，指明本文研究的“业主”是“区分所有建筑物”框架下的业主，应当 由如下三部分人组成： (1)物业的所有权人。(2)已经办理了商品房预售合同登 记且已实际入住的单位和个人。(3)持有空置物业的建设单位，一般是指持有未 售出物业的房地产开发企业。而不包括物业的实际使用人。基于“区分所有建 筑物”所产生的权利即“建筑物区分所有权”是“业主自治”的法理基础。我 国的“业主自治”在本质上是一种“私法自治”。我国的业主自治主要通过业主 自治组织来实现。 第 2 章着重在比较法的基础上对我国业主自治组织机构模式进行分析与评 价。笔者在借鉴了世界各主要发达国家和地区业主自治组织机构模式的基础上， 重点比较了《物业管理条例》和《物权法》所确立的业主自治组织机构模式的 异同，并结合现实状况，从四个方面分析了我国业主自治组织存在的缺陷，即： 第一、业主大会缺乏有效的运行机制，导致业主委员会权力膨胀。第二、业主 自治组织的监督机制设置存在很大缺陷，使其无论对物业管理企业还是业主自 治组织自身都无法有效“监督”。第三、业主委员会的职能定性与职责规定之间 存在内在矛盾，导致业主委员会定位不准、职责不清。第四、业主自治组织的 行业联合度低，“业主自治”还处在“各自为战”的局面。通过分析，指出我国 业主自治组织机构设置的不合理正是导致业主自治组织发生一系列问题的根本 原因。 4 第 3 章提出我国业主自治组织机构的重构构想。重构的组织体系应当体现 如下三个目标：第一，整个组织机构设置的最大目标在于引入一个合理的监督 机制，同时理顺各机构间的职责功能。一方面，使各个组织机构权责明晰，能 “各司其职、各负其责”。另一方面，使整个组织的各机构间保持某种“权力制 衡”，最大限度地防止权力滥用、防止腐败行为的发生。第二、整个组织机构体 系的设置要符合“业主自治”的功能，并能对“业主自治”的发展和完善提供 良性引导。第三、充分考虑我国国情和传统，并力图与现行的制度设计保持最 大限度的衔接。以此为目标，笔者详细阐述了各机构的设置依据、职责功能和 相关法律及制度配套。笔者有宏观和微观两个层面的构想。首先，在宏观层面 上，笔者认为，应该以城市或市辖区为单位成立业主自治联合组织，笔者认为， 成立一个业主自治联合组织，有诸多明显的优势，具体表现在：第一、有利于 片区人才资源整合。第二、有利于片区内“业主自治水平”的整体提高。第三、 有利于物业管理公司和业主自治组织的协调与合作。第四、有利于厘清业主自 治组织与相关行政部门之间的职责分界。第五、有利于指导和帮助片区内其他 业主自治组织的成立和完善。同时，在笔者的构想中，其更重要的功能在于充 当非常设监督员的派出机构。按照笔者的构想，业主自治联合组织要组建一个 片区人才库。把具有特殊专长的人才（如会计师、律师等）委派到各个自治管 理区域担任非常设监督员，使其监督工作兼具“自治性、专业性、同步性和中 立性”四大优点。 其次，在微观层次上，笔者在比较研究世界一些主要发达国家和地区业主 自治组织机构模式的基础上，主要借鉴了日本和荷兰的业主自治组织的设置方 式，并参考了“公司”以及我国国家机构的组织机构的设置。力图设计一个能 综合反映各方利益，实现预定目标的组织机构体系（详见图3－1）。其中的重点 是监督机制的导入。笔者把业主委员会内分为监督部和执行部两个部门。监督 部的监督员由常设监督员和非常设监督员两部分构成。常设监督员由物业区域 内的业主自愿或推选产生，非常设监督员来自业主自治联合组织的委派。通过 这样一个内外结合、相互制衡的监督机制的设置，一方面，使业主委员会的职 责更加“名副其实”。另一方面，把物业管理公司和业主自治组织双方都纳入有 效的监督和制约之下，通过透明化的工作，使双方增进互信、达成谅解，既相