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完善我国房地产税收制度的法律研究 公认的“合理的住房价格”的“房价收入比”应该为3-6倍，世界银行专家的 说法为4-6倍。4．投资性购房比例大。据调查，2005年2月，北京市统计局公 布北京房地产市场上的投资性购房比例为17%3 。5．住房供求结构失衡。数据显 示，2005年全国商品住宅开发完成投资10768.19亿元，同比增长21.9%，其中， 经济适用住房继续2004年的负增长局面，完成投资565.21亿元，同比减少6.8%。 4 经济适用房供应量减少更加明显，表明这种失衡仍在加剧 。 在市场经济条件下，房地产税制不仅是国家调控房地产市场经济活动的有 力杠杆，而且也是公平竞争，保障各市场主体取得合理收益，保证整个市场有 序运行的重要条件。一个结构完备、运行良好的房地产市场离不开一个能同市 场经济相吻合，并将国家宏观经济政策渗透于市场的高效、完备的房地产税收 制度。但是随着我国经济体制改革的深入进行，原有房产税税制设置的基础发 生了巨大的变化，我国的房产产权结构已经改变，实现了多元化。然而我国现 行的房地产税收制度与房地产市场的发展很不适应，不仅不能发挥税收应有的 功能，反而因为房地产税制的种种弊端，增加了消费者的负担，阻碍了房地产 市场的良性发展，不能较好地体现国家宏观经济政策。 在这种背景下，滞后的房地产税税制与蓬勃发展的房地产业已不相适宜， 因此，我们应该认真分析现行房地产税收法律制度，并对其存在的问题以及改 革思路进行研究探讨。 3 参见沈静：《北京投资性购房比例还将加重》，载《参考消息》2005 年 3 月 18 日。 4 参见国家发展和改革委员会投资司：《2006 中国投资报告》，北京：中国计划出版社2006 年出版，第 32 页。 2 完善我国房地产税收制度的法律研究 第 1 章 我国房地产税收法律制度存在问题分析 1.1 我国现行房地产税收法律制度概况 我国现行房地产税收体系按征税环节分类，可以分为在房地产流通阶段征 税和在房地产保有阶段征税两种。 1.1.1 房地产流通阶段的税收法律制度构成 在房地产流通阶段的税收法律制度构成又可以有如下三种分类(如下表所 示)：1.购置房地产应缴纳的税种，主要包括契税和印花税。2.出售房地产应缴 纳的税种，主要包括营业税、土地增值税、印花税、企业所得税和个人所得税， 另外还包括按缴纳的营业税税额计征的城市维护建设税(和教育费附加)。3.出 租房地产应缴纳的税种。主要包括营业税、房产税、城镇土地使用税、印花税、 企业所得税、个人所得税和城市维护建设税(及教育费附加)。 5 房地产流通阶段的税收法律制度构成 ： 购置房地产要缴纳的税种 税种 开征日期 计税依据 税率 契税 1997年10月契约价格 3％—5％；个人购买自用普 通住宅暂减半征收 印花税 1988年10月购销合同的购销金额； 0.03% 产权转移书据所载金额 0.05% 出售房地产应缴纳的税种 5 根据《中华人民共和国契税暂行条例》、《中华人民共和国印花税暂行条例》、《中华人民共和国营业税暂 行条例》、《中华人民共和国城市维护税暂行条例》、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》、《中华人民共 和国个人所得税法》、《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》、 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》整理。