我国住宅合作模式的改良研究.pdfVIP

摘 要 近年来，我国的房地产市场出现土地价格和房屋价格交替快速上涨的局 面。广大城市中低收入居民面临高房价只能望房兴叹。如何解决居民的住房 问题，特别是城市中低收入阶层的住房问题成为社会关注的焦点。 面对高涨的房价，从 2005 年开始，北京、广州、温州、郑州等部分城市 出现了一些城市居民自发组织起来要求进行合作建房的组织，这些组织吸引 了大众和媒体的目光，社会各界反响不一。而这种合作建房组织的运作模式 及理论基础就是来源于我国于 1992 年发布的《城镇住宅合作社管理暂行办 法》中对城镇住宅合作社管理的有关规定。 住宅合作社是由城镇职工个人自愿参加、自我出资、自愿组织起来，通 过集资合作解决自身住房困难的群众性、公益性的非盈利经济组织。住宅合 作社解决的是城镇中低收入职工的住房问题，合作住宅是属于经济适用住房 的一种。它是体现发挥“国家、企业、个人”三方积极性进行住宅建设的有 效形式，其中国家提供政策扶持和税费减免的优惠政策，企业拿出住房资金 对购房职工进行补助，个人自筹资金解决居民自身住房问题。 1986 年在我国上海出现了第一个有效的住宅合作社后，住宅合作社合作 建房迅速在全国展开，据统计，我国各种类型的住宅合作社有 5000 多家，涉 及到 20 几个省市，解决了职工住房约 100 多万套。 住宅合作社是解决城镇中低收入职工住房困难的一条有效途径，特别是 在国家住房制度改革的过程中，有效的解决了部分干部职工的住房困难问题， 对我国的房改起到了积极作用。2002 年后，由于国家决策层的变化，我国的 住宅合作社合作建房受到了抑制，各地住宅合作社的发展处于低谷。 文中比照国外住宅合作社的发展情况，对我国的住宅合作社发展情况进 行了介绍，并结合我国住宅合作社在实际运作中的主要环节进行分析，如住 宅合作社的法律地位问题、住宅合作社的业务主管及登记管理、合作社的社 员入社标准、合作社的房屋产权问题、合作社的项目立项、合作社的土地划 拨未落实、合作社的税费减免、资金监督管理、合作住宅的价格控制等问题。 1 文中对上述各种情况进行分析，由于住宅合作社只有《城镇住宅合作社管理 暂行办法》，没有全国统一的实施细则，所以各地在执行过程中，自行制定政 策，自行管理和运作，所以，也带来了很多问题，如有的地方利用合作住宅 变相进行房地产开发盈利，有的地方政府部门通过合作建房变相为本部门谋 利等，都极大的影响了住宅合作社的形象和进一步发展。 此外，文中还以北京蓝城公司为样本分析了个人合作建房的模式和存在 的问题。从目前看，由于现实环境的问题，我国的个人合作建房在短期内还 不可能取得突破。 文中通过分析，肯定了住宅合作社在我国住房供应体系中的作用，并对 我国住宅合作社在管理全过程中的各个重要环节提出了改进意见，提出了一 个统一的操作模式，对住宅合作社主要的十三个方面进行综述：一是住宅合 作社的发起和成立；二是社员的入社资格；三是管理机构；四是土地的取得 方式；五是项目立项；六是合作社的集资；七是社员购房资格审核；八是合 作社资金的监管；九是税费的优惠；十是 工程建设；十一是合作社的产权 形态；十二是成本价的监管；十三是物业管理。 针对我国现行住房保障政策中规定的经济适用住房和廉租住房的有关规 定，有一部分人群介于两者之间，属于买不起或买不上经济适用住房而又不 愿意住廉租房的人，文中提到住宅合作社合作建房的对象定位可以介于经济 适用住房和廉租住房之间，从而满足他们的住宅需求，而这样也符合住宅合 作社的宗旨。文中提出合作住宅的产权性质是完全产权，社员不可以私自转 让，必须由合作社或政府收回，给社员合理偿的原则。关于合作社用地和项 目立项的问题，文中提出应从每年的经济适用住房的供地计划中设定一定的 比例用于合作建房，发改部门应给予配合。对于合作住宅的集资价格的审核 和监控，文中提到当项目正式开工后，由当地房改部门以集资价格进行审核 批复，项目竣工后，由房改部门聘请专业的造价咨询公司进行审核，可以有 效避免住宅合作社利用国家政策变相进行房地产开发的行为。 关于发起和成立的主体，文中提要重点以成立社会型住宅合作社为主， 由各地市级以上工会组织所属保障部门或由建设系统的住房保障办公室负责 组织，待项目具备条件时